今月の動向
2014年1月15日 水曜日
消費税増税前の駆け込み需要でしょうか。
不動産取引が活況の様子です。
うちの事務所にも不動産決済の立会い依頼が結構ありまして、
今月は１５件位になりそうな感じです。（普段は１０件前後）
その他は、相続登記３件、会社設立３件、成年後見人申立１件、裁判１件…,etc.です。
遺言があるが故のトラブル
2014年1月15日 水曜日
よくある遺言に関するトラブルの相談です。
「兄弟姉妹のうちの一人である長男Ａが親と同居し、老後の親の面倒をみていた。
Ａは、他の兄弟姉妹が知らない間に、その親に、『遺産の全てを、Ａに相続させる』という内容で
遺言を作らせていた」というもの。
このような遺言書が、親の死後に出てきた場合、ほぼ間違いなくトラブルになります。
そして、延々と争ったのち、Ａと他の兄弟姉妹との間においては絶縁状態になり、
次世代以降にわたって怨磋が引き継がれていくことになります。
そもそも、遺言書とは、相続に関するトラブルが生じないように作成するものなんですが、
遺言があるが故に、深刻なトラブルになるケースです。
背景には、親の面倒をみていたＡが、「それに見合うだけの財産が欲しい」と
判断能力の衰えた親に遺言を書かせる、といった事情が大体共通しています。
そもそも、判断能力の衰えた状態で作成された遺言書は無効なのでは？という議論の余地も
あるのですが、裁判で遺言書の有効性を覆すのは、至難の業です。
結局、Ａ以外の相続人は、遺産分割調停で遺留分（相続人としての主張できる最低限の取り分）を
主張していくことになります。
マストアイテム
2013年12月18日 水曜日
司法書士にとって一番欠かせないモノとは、ずばり「司法書士手帳」だと思います。
毎年、この時期に新しい司法書士手帳が届きまして、「また、この時期が来たのかー」と
時節を感じます。
「東京司法書士協同組合」というところが毎年発行しているのですが、
スケジュール帳と、司法書士に必要な登記や税務関連の情報がコンパクトに掲載されている
とっても、便利なものなんです。
左側が今年使っていた平成２５年版、右側が届いたばかりの平成２６年版です。
ちょっと、迷惑な話
2013年12月1日 日曜日
先日、車の運転中にふと耳にしたニュースで、
「行政書士が、会社設立に関する登記申請を行った」ということで、「司法書士法違反により、東京都の
行政書士を逮捕した」というものがありました。
実は、ちょっと驚いたのですが、会社の登記申請や不動産の権利に関する登記申請の代理は、
司法書士でなければできない（厳密には、弁護士もできるのですが、詳細は省略。）のですが、
普段、当たり前のように、行政書士や税理士の方が、会社の設立や役員変更の登記申請を
依頼者のためにやっている（正確には、代理ではなく本人申請の形にして書類を作成したり、申請書を
提出したりしている）ので、実際に「逮捕される」という事実に驚いたのです。
（今まで会った行政書士さんには、裁判所に対する訴状も業務として作成している、というツワモノも
いらっしゃいました。）
そこで、ちょっとインターネットで調べてみると、過去にも行政書士、税理士について逮捕されている事案が
ちらほらあるようです。
ここで、私自身行政書士として登録しておりますし、行政書士や税理士さんには知り合い・友人の方もたくさんいるので、
別に彼らを糾弾するつもりは全くありません。難しい会社の登記申請などは、自分で登記申請をすることを断念して
私に依頼をしてくれるケースも多々ありますし。
ただ、自分の職域に忠実に・誠実に対応している行政書士・税理士さんにとっては、ちょっと迷惑な話ですよね。
ある一日
2013年12月1日 日曜日
１２月に入りましたね。今日から、司法書士実務を始めて９年目に突入です。
さて、先日の１１月の最終日は、珍しく行政書士として仕事をしました。
観光バスに対する抵当権設定の登録申請のために、神奈川の厚木の方にある相模陸運局まで
行ってきたのですが、車の登録申請手続は、「司法書士」ではなく「行政書士」じゃないと代理申請できないんです。
そもそも、車に対する抵当権設定は、普段あまりなされることがないせいだと思われますが、
陸運局の人もよくわかってない様子…。聞いてもイマイチ要領を得ない感じで、四苦八苦しました
挙句の果てには、申請書に収入印紙を貼って提出したら、
「登録免許税が３万円を超える場合は、収入印紙で納付することはできません。
国税納付を扱っている金融機関に行って納付の上、その領収証書を持って来て下さい。」とのこと。
「えっーーーー！！！事前に電話で聞いたときも、窓口でさっき問い合わせしたときも教えてくれなかったし、
どこにもそんなこと書いてないよ」と、泣きそうになりつつ、ふと時計を見たら午後２時半を回っています。
クレームを言う暇もなく、慌てて近くの銀行を探して、銀行窓口が閉まる３時ぎりぎりに納付手続が
完了しました。（実は、銀行でも一悶着があって、窓口の女性の方が、国税納付の手続についてさっぱり
分からない人で、「当銀行では、できかねます」みたいなことを言われたり、いろいろあったんです。）
ここで、不動産の登記に関する登録免許税についても、都内の競売案件は「収入印紙」ではなく、
「領収証書」で納付することが求められるので、普段の司法書士としての知識が意外なところで役に立ちました。
また、自動車に対する抵当権の設定手続についても、普段、不動産に対する抵当権の設定手続をやっていたので、
その応用で何とか陸運局の窓口の受付が終了する４時ぎりぎりに申請し、無事完了することができたのでした
実は、不動産に対する抵当権設定は、金融機関が融資を実行したら、即日のうちに抵当権設定登記を
申請するのが、司法書士としての鉄則なんです。もしも、抵当権の設定が遅れてしまって、他の金融機関が
先に抵当権を設定してしまったような場合には、司法書士としての責任問題になってしまいますので
車に対する抵当権設定についても、「何が何でも今日中に申請を完了しなければ」との強い思いで、
、何とか間に合ったのでした…
相続登記を放っておくと…
2013年11月16日 土曜日
不動産の所有者が亡くなった場合、その名義を相続人の方に変更しなければならないのですが、
その手続をしないで放っておいた結果、その相続人が亡くなって、さらにその相続人の相続人が亡くなって、
といった具合に、数次に相続が発生していることがあります。
このような場合には、最終的な現在の相続人を調査しなければならないのですが、
その結果、依頼者の知らない相続人や、知っていても付き合いがない相続人がいることが判明することが
多々あります。（今依頼を受けている案件では、依頼者の知らない相続人が１５人ほど判明しました！）
ここで、不動産にしても預貯金にしても、特定の相続人のみが遺産を取得しようとする場合には、
一般的に、次の方法が考えられます。
１ 相続人全員と連絡を取って、自ら話をつける。
２ 家庭裁判所で遺産分割調停の申立てをする。
１による場合、相続人全員と話をつけることが不可欠です。
（手続をするにあたり、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要となるため）
依頼者としては、「先祖代々の土地である」「自分が被相続人の面倒をみていた」などの理由で、自分が財産を
取得したいというケースが多いのですが、いきなり自分が相続人であることを知らされた方に「ハンコを
押して下さい」と言っても、もめてしまって返って話がこじれてしまうことが多々あります。
私の経験上、このような場合には、相手方にも民法上の決められた相続分があるので、その立場を尊重して、丁寧に
謙虚に話をすることがポイントかなと思います。（私は、依頼者の代理人として交渉する権限はないので、
書類作成などを支援しながらこのようなアドバイスをさせていただいています。）
それでもダメな場合や、はなから話合いによる解決を望めない場合には、２の方法によることになります。
あとは、裏技として、不動産の場合で時効取得の要件を充たしているときは、民事の通常の裁判を起こして
時効取得を主張する、という方法も考えられます。
いずれにしても、当事者にとってみれば、時間、費用はもちろんのこと精神的負担がかかってしまうことになるので、
結果として、再び「放っておく（塩漬けにする）」という選択をする方もいらっしゃいます。
ＡＢＬ
2013年10月30日 水曜日
従来から金融機関の融資は、不動産又は個人の保証によることがもっぱらであったところ、
担保にできる不動産や保証人がなくても、動産を担保に融資するという手法が金融業界では
注目されているそうです。
国も、動産を担保に融資した場合に、これを登記をすることで対抗要件を具備することになる
「動産譲渡登記」制度を平成１７年から導入し、実務会のそのような動きをバックアップしています。
と、そのような背景はある程度知りつつも、先日、お付き合いのある金融機関のＡさんから、電話で
「動産を担保に融資をするので、登記をお願いします。いわゆるABLってやつです。」
と依頼がありまして、
「あーっ、ABLですね。かしこまりました。」、と言いながら、「えっ？動産譲渡担保登記のことじゃ
ないのかな？ABLって何だっけ…？」って、思わず頭の中がぐるぐるしてしまいました
結局、ＡＢＬとは、 Asset-based Lendingの略で、動産等を担保に融資する手法のことをいうと
後で分かったのですが、「普段からいろいろ勉強してないとダメだなー」と痛感させられました。
で、何を担保にするのかというと、「「バス」を担保にする」ということなんですね。
ここで、またもや私の頭の中がぐるぐる
「自動車は、「動産譲渡担保登記」できないんじゃなかったけ…？」
（自動車は陸運局にその所有者等が登録されているのですが、融資をしたときは抵当権の登録を
することができるので、「動産譲渡担保登記」は使えないんです。登録されていないものを除く。）
そして、Ａさんが「先生は、行政書士の登録もしているので、自動車に対する担保設定も
できますよね」とおっしゃたので、「ピーン
」と来たのですが、「動産譲渡担保登記」をするというのは、
私の早とちりで、「陸運局に抵当権設定の登録を依頼したい」ということだったんですね。
そう、不動産の所有権や担保設定に関する登記、さらには動産譲渡担保登記は司法書士に代理権限があり、
自動車の名義変更や抵当権設定の登録は行政書士に代理権限があるんです。（そこまで分かってて電話をしてきた
Ａさんはさすがです。普通、よく分かんないですよね。）
てなわけで、おそらく世間では滅多になされないであろう登録自動車に対する抵当権設定手続を
することになりました
今月の動向
2013年10月21日 月曜日
今月は、不動産の相続に関する依頼が多いのが特徴です。
あと、相続対策で、不動産の生前贈与の依頼も受けています。
一方で、不動産の売買による登記は少な目です。
相続関連の依頼は、（１）税理士さんや不動産業者さんからの紹介か、
（２）当事務所のホームページを見て、という方がほとんどです。
そういえば、先月くらいから当事務所のホームページへのアクセス数が
急にＵＰしているんですよね…（月平均５０人→８０人）
なぜだろう…？
取らぬ狸の…
2013年10月4日 金曜日
消費税ＵＰが決まりましたね。
雇われて司法書士をやっていたときには、消費税について気にするのは、何か大きな買い物を
するときぐらいでしたが、自分で事務所をやっていると話は別です。
個人事業者の場合、売上げが１０００万円を超えると、その翌々年から消費税の申告納付義務が
生じます。
収入ではなく、経費等控除前の売上げが１０００万円を超えると消費税の課税事業者となるので、
思ったより簡単に１０００万円は超えてしまうものなんですね。
ところで、最近、不動産業者の方がおっしゃっていたのですが、「消費税が上がる前に家を買おう」という方が
多くて、最近は不動産取引が増えているそうです。
ここで、
・土地の取引（その土地の所有者が個人か事業者を問わない）
・個人が所有している中古物件の取引
の場合には、消費税はかからないので、不動産の中古物件の仲介を主にやっている業者が活況
とは、「ん？」と思ったのですが、どうやら「高価なものは消費税が上がる前に」という消費者心理が
働いているようです。（仲介手数料や司法書士手数料は、消費税がかかりますしね。）
あと、これから家を購入する予定の方は、平成２６年４月以降に変更される住宅ローン減税についても
考慮した方がよさそうです。
住宅ローン減税とは、ローンを組んでマイホームを買うと、納めた所得税や住民税の一部または全額が戻ってくる
制度なんですが、個人としてかなり節税効果が高い制度です。
住宅ローン減税は、消費税が上がる平成２６年４月からさらに拡充される予定です。
消費税率が８％になって住宅価格が上昇しても、ローン減税の拡充により、
年収によっては、価格上昇分を上回る減税を得られるという試算が出ています。
一方で、住宅ローンを組もうとすると、その利率が今後どうなるのか（今よりも低くなることはないのでは）
などと考えると、もうきりがないですよね。
結局は、皮算用と言ったところなんでしょうか。