業務日誌

「相続登記漏れ」を防ぐために

2013年9月19日 木曜日

相続により取得した不動産を売却する場合、その前提として相続人に名義を変更しなければ

なりませんが、時々出くわすのが、「相続登記漏れ」です。

たとえば、１戸建ての建物と土地を売却するとして、登記簿で確認してみると、

当該建物と土地は、相続人に名義が変更されているが、道路の持分が亡くなった方（被相続人）の

名義のままになっている、といったケースです。

なぜ、このようなことが生じるかというと、「相続人自ら法務局に行って手続をしたが、

そもそも被相続人が道路の持分を持っていることを知らなかったため、漏れてしまった」という理由が

多いです。（通常、公衆用道路には固定資産税は課されないので、固定資産税の納税通知書には

記載されておらず、納税通知書を見ても正確に把握することはできません。）

このような場合には、当該道路部分について、相続人名義に登記しなければならないのですが、

前にやった戸籍謄本等があればそのまま使えますが、ない場合等は全て取り直しです。

あと、遺産分割協議によって特定の相続人が取得した場合には、再度遺産分割協議書に全ての相続人

から署名・捺印と印鑑証明書をもらう必要があります。

再度相続人から実印を押してもらう必要があるのですが、当初の遺産分割でもめた場合や、当初の相続人

が亡くなってその子供やその兄弟姉妹等が相続人となってしまっている場合には、協力してもらえないことが

あるので、要注意です。

では、「相続登記漏れ」を防ぐにはどうすればよいでしょうか？

「最初に相続登記の手続きをする段階で、被相続人名義の財産をしっかり調査すること」

これに尽きます。

調査方法としては、①被相続人の権利証に記載されている不動産について登記簿謄本を取得し、

権利証と照らし合わせることと、②名寄せ台帳の写しを取得して、登記簿謄本と照らし合わせることです。

（ちなみに、登記簿謄本は、必ず共同担保目録付きで全部事項証明書を取得します。←実務をやって

ないとピンと来ないと思いますが、詳細は省略。）

名寄せ台帳は、各市町村の資産税課に備えられていますが、被相続人が当該市町村に所有している

不動産の一覧が記載されています。

さらに、遺産分割協議書の中に「本協議の成立以後に発見された財産については、山田Ａ男が

取得するものとする。」といった文言を入れておけば、万一相続登記漏れがあったとしても、

相続人から再度印鑑をもらう必要はなく、当該遺産分割協議書を使って手続をすることができます。

最後に、最近、うちの事務所に、「相続登記漏れ」のものが含まれる不動産の売買に関する登記の依頼が

ありまして、目下てんやわんやの状態です。しかも、相続登記されたものについては、相続人の名前の漢字が

間違って登記されている！！

財産分与と登記の問題

2013年9月12日 木曜日

離婚による財産分与について、以下備忘録として。

離婚による財産分与とは、婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産を、離婚時に清算することをいいます。

対象となる財産は、「婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産」ですから、主に婚姻後に取得した不動産や

預貯金などが一般的ですが、夫の単独名義のものであったとしても、その対象に含まれます。（妻の寄与貢献を

認め、実質的には共有財産と考えられるため。）

一方で、婚姻前に夫婦各自が所有していた財産や、婚姻中に夫婦のいずれかが相続や贈与等で得た自己名義の財産は、

原則として財産分与の対象とはなりません。

では、内縁関係にある間に共同で不動産を購入し、その後婚姻、離婚に至った場合は、どうでしょうか？

たとえば、Ａ男とＢ女は、内縁関係にある間に持分Ａ２分の１、Ｂ２分の１の割合でマンションを購入したとします。

（登記名義は、Ａ持分２分の１、Ｂ持分２分の１）

その後、ＡとＢは、婚姻し、ＢはＡの姓を名乗ることとなったが、離婚によりＢは旧姓に戻った。

そして、離婚後ＡＢ間の話し合いにより、Ｂの持分２分の１をＡに譲ることとなった。

ここで、Ｂ持分２分の１をＡに移転するにあたって、登記原因は、「財産分与」になるのか、「贈与」になるのか、

という問題です。

登記を申請するにあたっての問題点は、次のとおり。

①　財産分与は、婚姻期間中に夫婦で得た財産を清算する制度なので、婚姻前に取得した不動産については、

その対象とはならないのではないか、ということ（登記官からしてみれば、登記簿上Ａ、Ｂの姓が異なる名義で登記されて

いるので、「財産分与」で申請しても、Ａ、Ｂが婚姻関係にあったとは分からず、却下するほかないのではないか、

ということ。）。ちなみに、婚姻する前からたまたま同一の姓であった場合や、婚姻後離婚前にＢがＡの姓に変更する

登記をしていれば、すんなり、登記は通ります。たとえ、婚姻前に取得した不動産であったとしても。

②　登記が「財産分与」と「贈与」のどちらでなされるのかによって、贈与税等の税金に関わってくるので、当事者に

とっては、重大な利害関係があること。

③　あと、今回の事例では問題となりませんでしたが、財産分与は、離婚後２年以内に請求しなければならない点に

注意を要します。（ただし、離婚後２年以内に当事者間で合意が成立していたということで、２年を経過して財産分与の

登記を申請することはよくあります。）

ここで、「内縁関係にある者が、内縁を解消し、一方が他方に財産分与すべき」旨が裁判で認められた場合には、

婚姻関係になかったとしても、「財産分与」を原因として、登記を申請することが認められています。

結論として、私が意見照会した法務局では、「姓の違うＢからＡに財産分与を原因とする登記申請をすることを

認める」ということでした。ただし、「登記原因証明情報（法務局に提出する登記の原因を明らかにする書面）には、

内縁から財産分与に至るまでの過程（内縁→不動産共有取得→婚姻→離婚→財産分与）を詳しく記載し、

かつ婚姻と離婚の旨が分かる戸籍謄本を添付して欲しい」、とのことでした。

ところで、この登記の申請にあたっては、マンションの底地が区画整理中で「畑」のままであったため、

仮換地証明等などを取得して、（行政書士の資格で）農業委員会に農転の届出をする、といった手続も

必要となるおまけ付きでした。（区画整理中の土地については、たとえ現況が「宅地」であっても、地目を変更することが

できません。そして、地目が「畑」や「田」などの農地の場合には、所有権を移転するにあたって、農業委員会を通じて

県知事の許可を得たり、届出をしたりする必要があるのです。）

非嫡出子の相続分に関する取扱いについて

2013年9月12日 木曜日

ニュースでも広く報道されましたが、平成２５年９月４日、最高裁は、非嫡出子（婚外子）の相続分を

嫡出子（婚姻関係にある夫婦により生まれた子）の半分と規定している民法９００条のただし書前段の規定は、

法の下の平等を定めた憲法１４条１項の規定に違反する旨、判断を下しました。

これを受けて、法務省では、早速当該民法の規定を削除する方向で検討に入っているそうですが、

これに慎重な立場の議員もいることから、いつ改正されるかは、まだ見通しがつかないようです。

では、改正されない間、実務の取扱いはどうなるのか…？

不動産登記等について、実務では、最高裁の決定に基づき処理するとのことです。

つまり、嫡出子と非嫡出子については、区別せず同じ相続分として扱うとのこと。（詳細は省略）

これにより、遺産分割協議や遺留分の算定等において、従来とは異なる取り扱いがなされる

こととなります。結局、当事者間の話し合いで遺産分割がまとまらなくて、裁判になった場合には、

今回の最高裁の判断が尊重されることになるので、実務としては法改正がなされなくても、

今回の最高裁の決定に基づいて処理する、ということなんでしょうね。

そういえば、従来の刑法には、尊属殺について、通常の殺人よりも重い刑が規定されていましたが、

最高裁により、これが憲法１４条１項の法の下の平等に違反すると判断されて、その２２年後にようやく

当該規定が削除されたということがありました。このときも、尊属殺について重く処罰する規定は、

法が改正されなくても、適用されなくなりました。

夏が過ぎ、風あざみ

2013年9月3日 火曜日

９月になり、ようやく少しずつ秋めいて来ましたね。

春夏秋冬の中で、夏の終わりに淋しさを感じる人が一番多いそうですが、

こんなときのＢＧＭは、井上陽水の「少年時代」ですよね。

さて、９月に入ってから私の事務所では、感慨にふける暇はなく、

最近は、重ーい仕事を抱えて、「うん、うん」唸っています。

裁判や示談などの重い仕事に唸りつつ、気分転換に不動産や会社の登記の仕事

をこなしている感じです。（気分転換も仕事かよっ！）

意外な事件です

2013年8月21日 水曜日

私のホームページのサーバに大量の不正なアクセスがあり、

サーバがダウンしてしまいました。

サーバの管理会社によるとフィリピンからの不正なアクセスが

大量になされた形跡があるとのこと。

誰が・・・？何のために・・・？？

コンピュータに関して、全然詳しくない私ですが、

いろいろ考えると怖いものです。

ホームページとブログシステムは、復旧に至りましたが、

ホームページのデータ解析システム（ホームページへのアクセス数、滞在時間などの

解析システム）のデータが消失してしまいまいした（泣）

広告宣伝について

2013年8月19日 月曜日

お盆休みが明けちゃいましたね。

休めたような、かえって疲れたような、といった感じですよね。

私は、約３０年ぶりくらいに海水浴に行ってきました。

おかげで、肩と背中がヒリヒリ。

さて、今月は、広告宣伝方法について見直し検討中です。

広く、浅く、いろいろな媒体に広告宣伝をしていますが、

面白いのは、媒体によって、依頼される仕事の内容が分かれるということです。

たとえば、地元のフリーペーパーだと借金関係、市役所での広告だと相続、

といった具合です。

あと、紹介やリピーターとして、いらっしゃる方も結構いるので、

当たり前のことですが、「一つの場所で地道に続けること」が

一番効果のある広告宣伝なんですよね。

二八

2013年8月8日 木曜日

世間では、二八（にっぱち）は比較的ヒマだと言われることが多いですが、司法書士事務所の場合、

２月はともかくとして、８月は結構ヒマです。（えっ、うちだけ…？）

この事務所を開設してからの通算で、不動産登記の受託件数が本日４００件に到達しました。

１月あたりだと、約１４件。年間だと１６８件。うーん、多いのやら少ないのやら…。

ただ、やっぱり１年目よりも２年目、２年目よりも３年目といった具合に件数が増えています。 

そういえば、ややうろ覚えですが、年間不動産登記を９，０００件ほど受託している事務所が、

受託件数が多すぎることが問題となって、依頼を受けて登記を申請する司法書士自らが

本人確認等を行っていない（他の勤務司法書士に任せていた）との理由で懲戒処分を

受けた事例があったはずです。

あんまり、受託件数が多くても問題なんですね

やられたら倍返し

2013年7月16日 火曜日

なんて、気持ちがスカッとする言葉なんでしょうね。

このドラマ（半沢直樹）がヒットしている背景には、世の中に蔓延している理不尽に対して決して抗うことのできない

閉そく感を、自分の代わりに打破してくれる半沢直樹に感情移入してしまうからなんでしょうね。

なんせ、現実は、「やられたら、やられっぱなし」ですからね。

契約書の重要性

2013年7月8日 月曜日

また、滞納家賃の請求と賃貸建物の明渡しに関するご依頼を受けました。

このような案件は、近所の賃貸物件を管理している不動産業者様を通じて

よく依頼があります。

裁判にすることを前提に、まずは示談による解決を試みるのですが、

なかなか、結構難しいものがあります。

借りている側は、そもそも賃料を支払う余裕がないから、滞納しているので、

こちらとしてもある程度金額を譲歩せざるを得ない場合が多々あります。

また、そもそも賃貸借契約書などの証拠がない、又はあっても内容がきちんと

定められていないこともしばしば…。

特に、連帯保証人が自ら署名・捺印していない契約書もよくあって、

このような場合には必ずもめます。

トラブルを未然に防止するという観点から、きちんとした契約書を作成する

ことは不可欠です。

お金の貸し借りでもそうなんですが、きちんと契約書を作成しましょう！

公正証書って何？

2013年6月25日 火曜日

当事務所では、公正証書作成に関する仕事の依頼を頻繁にお受けしています。

そもそも、「公正証書って何？」「公証人って誰？」といったご質問をよく受けますので、

ここで、公正証書に関してまとめておきます。

公正証書とは、法律の専門家である公証人が作成する公文書のことです。

また、公証人とは、実務経験を有する法律実務家（弁護士、裁判官、検察官等）の中から、法務大臣が任命する公務員をいいます。

要は、「公証人という偉い人が作成するお墨付きの文書」といったイメージです。

 公正証書のメリット

・公文書なので高い証明力があること。裁判上の証拠として認定されやすい。

・養育費、借金、賃料など金銭の支払いについて、公正証書で取り決めをしておくと、その支払が滞った場合、裁判所の判決などを受けることなく直ちに差押えなどの強制執行手続きに移ることができること。

一方、公正証書を作成していない場合には、裁判を起こして判決等を受けなければ強制執行をすることができません。

・遺言を公正証書で作成することにより、遺言者の死後、預貯金・不動産等の相続手続がスムーズにできること。（遺言者自らが手書きで作成する「自筆証書遺言」は、遺言者の死後その有効性が問題となったり、相続手続に支障が生じることがあります。）

当事務所では、司法書士・行政書士の業務として、公正証書作成に関するお手伝いをしています。

１　相　　談　　当事者から内容を聞いて、どのような公正証書を作成すればよいかご提案します。

　　　　　　　　また、この時に、かかる費用の概算をご案内しています。

２　起　　案　　公証人と打ち合わせをしながら、文案を作成します。

３　確　　認　　公正証書にする文案ができたら、お客様に内容を確認していただきます。

　　　　　　　　また、お客様のご都合を伺って、当方で公証役場に行く日時を予約します。

４　完　　成　　最終的に公正証書として完成させるため、原則として当事者ご本人が公証役場に行く必要があります。

　　　　　　　　ただし、病気などにより行くことはできない場合には、公証人に出張をお願いすることもできます。

　　　　　　　　また、遺言以外の公正証書の場合には、こちらで代理人となって、当事者の代わりに公証役場に

　　　　　　　　行くことも可能です。