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〒358-0003 埼玉県入間市豊岡1-3-26

FAQ~埼玉県以外の不動産についても登記手続を依頼できますか?

2013年1月8日 火曜日

Q 相続により名義変更をしたい不動産が埼玉県外にあるのですが,お願いすることはできますか?

A はい,できます。不動産の登記申請は,不動産所在地を管轄している法務局に対して行いますが,当該登記申請は,オンライン又は郵送で行うことが可能です。当事務所では,北海道から九州まで,いろいろな場所にある不動産の名義変更手続のご依頼をお受けしております。

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所

 

年末年始休暇のお知らせ

2012年12月29日 土曜日

平成24年12月29日(土)から平成25年1月3日(木)まで、お休みをいただきます。

今年1年、多くの皆様にご愛顧賜り、誠にありがとうございました。

来年も何卒よろしくお願い申し上げます。

FAQ~相続による不動産の名義変更の際の必要書類

2012年10月2日 火曜日

Q 相続による不動産の名義を変更する場合の必要書類は何ですか?

A1 通常必要となるものは,以下の通りです。(取得するのがご面倒な場合には,当事務所で取得することも可能です。権利証を除く。)

①亡くなった方(被相続人)の方の出生から死亡までの戸籍謄本,除籍謄本,改製原戸籍等(生存中に転籍している場合には,転籍前の役場に請求して取得します。)

②被相続人の住民票除票(本籍地の記載がされているもの)または戸籍の附票

※住民票除票…亡くなった方についての住民票で死亡により除かれたもの

※戸籍の附票…被相続人について,生存中の住所の一覧が記載されているもの(本籍地で取得します。)

③相続人の方全員の戸籍謄本(被相続人の死亡後に発行されたもの)

④名義を取得する相続人の方の住民票

⑤不動産の評価証明書(不動産所在地の役場で取得します。)

⑥権利証または名寄せ台帳の写し

A2 上記以外に,場合によって以下のものが必要となります。

①相続人の方の印鑑証明書(遺産分割協議により,特定の相続人が名義を取得する場合など)

②遺産分割協議書(通常は,当事務所で作成しています。)

③遺言書(遺言書により,相続手続をする場合に必要となります。遺言書が自筆証書遺言の場合は,家庭裁判所で検認手続を受ける必要があります。)

④相続放棄申述受理証(相続人のうち,家庭裁判所に相続放棄の申述をした方がいる場合)

                                       など

その他、場合によって必要となる書類が別途ございます。 

 

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

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暑中お見舞い申し上げます

2012年8月1日 水曜日

8月に入り,夏本番ですねsun 今年も,暑い日々が続いてますが,皆様におかれましては,体調を崩されないようお気を付け下さい。

ところで,当事務所の夏季休暇ですが,8月15日は営業時間を短縮する予定(9時から16時)ですが,基本的に通常通り営業いたします。

 

 

FAQ~相続による不動産の名義変更登記はいつまでにしなければなりませんか?

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したために不動産の名義を書き換えたいんですけど、期限はありますか?

A 期限の定めはありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、特に期限はありません。なので、焦ってやる必要はありませんが、やらないで放置しておくと次のような問題が生ずるおそれがあります。

①固定資産税・都市計画税は、名義を書き換えない限り、相続人が相続分に応じて負担するのが原則ですが、市役所などの役場は相続人のうちの「誰か一人」に対して納税通知書を送付します。(通常は、誰に納税通知書を送付すればいいのか役場から「お尋ね」があります。)ここで、誰か一人が固定資産税等を支払った場合、相続人間で清算をする必要が生じます。(不動産を引継いで取得する方が、負担する場合には清算の問題は生じません。)

②将来的に不動産を売却する場合、相続登記が完了していないと売却をすることができません。

③放置している間に、相続人が死亡し二次相続が発生したため、新たな相続人(相続人の相続人)が出てきたような場合に、話がまとまらないことがあります。(→実務上は、これが一番やっかいです。)

以上、一般的には相続登記はなるべく早めにやるに越したことはないのですが、次のような場合にはあえて相続登記をしないか、先延ばしすることもあります。

①建物を取壊す予定がある場合。建物を建て替える予定があるときなどは、古い建物の相続登記をする必要はありません。ただし、借地上の建物の場合は、一般に相続登記をした方が無難です。

②たとえば、Aが死亡し、相続人がAの子であるBとCの場合に、B、C間で遺産分割の話がまとまらずもめている、とします。ここで、あえて遺産分割を進めようとするならば、裁判所の調停手続によることになりますが、Bが未婚で子供がおらず、Bが死亡したら兄弟のCがBの相続人になるので、「Bが死ぬのを待つ」という方が今までいらっしゃいました。このようなケースでは、結果としてCが全てを取得することができます。

ただし、このケースは、もちろんCがBよりも先に死ぬ可能性もありますし、婚姻や養子縁組により相続人が変わることもありますので、必ずしもCの望む結果が得られるとは限りませんね。そもそも「死ぬのを待つ」というのも…。

③相続人の中で未成年者がいる場合で、その親と当該未成年者が相続人となる場合には、裁判所から特別代理人を選任してもらって遺産分割をする必要があるので、その手間を省くために、当該未成年者が成人するのを待つ、といったケースもあります。

 

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FAQ~相続の際に使用する戸籍謄本の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続による不動産の名義変更をするにあたり添付する戸籍謄本に、有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義変更をするにあたっては、原則として①死亡した方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本等、②相続人の方の戸籍謄本、が必要になりますが、これらの戸籍謄本等について有効期限はありません。

ただし、②相続人の方の戸籍謄本は、被相続人の死亡後に発行されたものでなければならないので注意が必要です。(被相続人の死亡時に生きていたことを証明する必要があるため)

 

 

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FAQ~相続の際に使用する印鑑証明書の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したことにより、不動産の名義を変更する場合に添付する印鑑証明書に有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、民法の法定相続分に従わず特定の者が取得することとなった場合には、一般的に遺産分割協議書にその旨を記載し、相続人が署名・押印し、印鑑証明書を添付して、登記申請をします。その際に添付する印鑑証明書については、特に有効期限はなく、また遺産分割協議が成立する前に発行された印鑑証明書を使用することができます。

ここで、不動産の登記や預貯金や株式の手続きについて、1通の印鑑証明書を使い回して順番に手続きをする場合、金融機関によっては、「発行から3ヶ月(又は4ヶ月)以内のもの」という独自の規定があるので、預貯金や株式の手続きを併せて行う場合には注意が必要です。

 

 

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じわり増税

2012年4月4日 水曜日

4月から不動産登記の際の登録免許税に改正がありました。

1 売買による土地の所有権移転登記 改正前 固定資産評価額×1.3% → 改正後 固定資産評価額×1.5%

例) 改正前 評価額1,500万円×1.3%=19万5千円  改正後 評価額1,500万円×1.5%=22万5千円

2 オンライン申請の際の登録免許税軽減の範囲 改正前 最大4,000円 → 改正後最大3,000円

ここ最近毎年のように登録免許税は改定されていますが,少しづつ,引き上げられています。

司法書士が登記費用をもらうときは,登録免許税分を含めてもらうのですが,そのために「司法書士の費用は高い」って思われがちなんですよね。

実は,ほとんど税金なんですweep

講師冥利

2012年3月5日 月曜日

先日,LECの通関士の資格説明会に行ってきました。新宿で開催されたのですが,普段私の通信講座を聴いている方で甲府に住んでいる方が,わざわざ来て下さり,ちょっと感激してしまいました。「講師冥利につきる」ってやつです。

講師としての仕事,司法書士・行政書士としての仕事,いずれも人から感謝されたりしたときにとてもやりがいを感じます。

今年も,生(LIVE)の講義が始まりました。受講生の方がちょっと少ないのは残念なんですが,その分合格率100%を目指します。(マジで)

豊岡プチ大学

2012年1月10日 火曜日

来る2月18日に,駿河大学主催の市民一般の方向け公開講座(豊岡プチ大学)において,相続や遺言をテーマに話をすることになりました。

ご興味のある方は,入間市の広報18ページをご参照ください。http://www.city.iruma.saitama.jp/dbps_data/_material_/localhost/100kikaku/200kouhou/koho/h24/koho120101.pdf

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