情報ブログ

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〒358-0003 埼玉県入間市豊岡1-3-26

スタッフ(有資格者)募集

2013年7月3日 水曜日

司法書士有資格者の方で、パート勤務できる方を募集します。(未経験者歓迎)

週2~4日で、時給1400円~(但し、未経験者は1300円~)。曜日時間は、応相談。

交通費支給。会費負担。

司法書士業務全般を扱っているので、仕事を覚えたい方に最適です。

まずは、履歴書と職務経歴書(自己PRでも可。簡単なもので構いません。)を当事務所宛て送付下さい。

履歴書は、タイプしたものでも可ですが、職務経歴書(自己PR)は、なるべく手書きでお願いします。

ご質問等がありましたら、メールでお願いします。info@sainomori.jp

子が親よりも先に死亡した場合

2013年5月24日 金曜日

相続に関する相談の中で意外に多いのが、「子が親よりも先に死んでしまった」ことにより生ずる問題です。

たとえば、長男の生前、

・親が長男のために住宅資金を援助したり、

・二世帯住宅を建てたり、

・長男とその親が同居していたり

することは、よくあることですが、ここで、「長男が、親よりも先に死亡してしまった」とします。

このような場合において、

①長男の相続を契機として生ずる親族間の問題

②長男の死亡後、その親が死亡した際に生ずる遺産相続の問題

が、しばしば生じます。

①について、

長男に子がいれば、その子と妻が相続人となり、遺産相続しますが、このような場合には概ね次のようなケースに分かれます。

(1)親の側の心情として、「自分は長男を跡継ぎとして思っていたからこそ、いろいろと資金援助などをしてきたが、長男が死亡した以上、その嫁には家から出て行って欲しい」というケース

(2)長男の妻の側の心情として、「長男には他にも兄弟がいるのに、これからも私が長男の親の面倒をみなくてはならないのか」というケース

いずれのケースにおいても、長男の遺産が、親と同居している家の場合には、自分の住みかがどうなるのか、ということも関わってくるので、感情的にこじれてしまいがちです。

②について、

次に、子の死亡後に、その親(特に問題となるのが父親)が亡くなった場合です。たとえば、「長男Aが死亡し、次にAの父Bが死亡した。父Bの相続人が、Bの妻C,長男Aの子D(代襲相続人)、Bの長女E(AとEは兄弟)である」とします。

このような場合に、長女Eの心情として「親Bは、お兄ちゃんにばっかりお金をたくさん出してあげたから、今度は、私がたくさん相続したい」とか「Aの嫁の側であるDには遺産を相続させたくない」ということで、感情的にこじれてしまうことがあります。

ここで、やはり主たる遺産が不動産で、しかもそこに父Bの妻Cと、Aの妻とその子Dが住んでいたりすると、さらにややこしくなります。

以上のような問題が生じた場合、法律的に云々というよりも感情の方が先行してしまうので、当事者全員が満足・納得するように解決することは、とても困難です。(なので、法律的にこうなるという話は省略します。)

事前に対策しておくことが、一番大切なのですが、「子が親よりも先に死ぬ」ということ自体、あまりありませんので、事前の対策も取りづらいところです。

ただ、少なくとも、

1 自分が家を建てる時や重篤な病気になったことなどをきっかけに、自分が死亡したときの相続人は誰か?その時にもめごとが起こる可能性はないか?

2 家を建てるときに、二世帯住宅にしたり、親から資金援助を受ける場合には、世間では相続や離婚の際にもめごとになることがあるが、自分の場合にもめる可能性がないか?

を考えてみることが必要なのではないかと思います。

料金の改定について

2013年4月3日 水曜日

4月1日から,法改正により料金に一部変更が生じました。

1 不動産や会社関係の一定の登記を,オンライン申請する際には,従来1件当たり最大3,000円

登録免許税が安かったんですが,当該特例が廃止されました。

2 登記簿謄本(登記事項証明書)等をオンラインで取得する際の手数料が若干安くなりました。

たとえば,登記事項証明書 550円→480円(オンラインで請求し,法務局に取りに行く場合)

→ これにより,当事務所の抵当権抹消登記費用を改訂しました。(少しですが,安くなりました!)

 

 

生前贈与と遺言

2013年2月18日 月曜日

自分の親や配偶者の名義になっている不動産を,その名義人の死後,相続人となる自分が確実に取得するには,どのような方法があるでしょうか?

このような場合,A生前贈与により名義人が生きているうちに名義を取得するか,B自己に相続させる旨の遺言をのこしてもらう,ことが一般的です。

では,AとBのどちらの方法によるべきでしょうか?

結論としては,いずれにしても一長一短があるので,ケースバイケースということになるのですが,2つの方法を検討し理解した上で選択することが大切です。

A 生前贈与による場合

生前に不動産の名義を取得しておく方が確実なので、心理的・精神的に安心感を得ることができます。

(ただし、生前贈与は、相続分の前渡しとして、相続が発生した際には、生前贈与された価額は特別受益として相続財産に組み込まれることになるので、これを回避するには遺言により「持ち戻しの免除」をしておく必要があります。)

一方,生前贈与による場合は,Bの遺言による場合と比較して,費用が割高になってしまうのが難点です。

仮に不動産の固定資産税の評価額を1000万円と仮定すると,

1 登記の際の登録免許税1000万円×2%=20万円

2 不動産取得税1000万円×3%=30万円

合計50万円の税金がかかります。(司法書士費用その他実費を除く。)

さらに、生前贈与の場合には、贈与税の課税を回避するために特例の適用を検討することが不可欠です。

詳細は省略しますが、特例として,相続時精算課税制度や夫婦間贈与の特例などがあります。

もしも特例を適用しないとすると,1000万円の贈与の場合,贈与税はざっと、350万円!

B 遺言による場合

不動産の名義人本人が,「自己の不動産を長男Aに相続させたい」などという意思を持っている場合には,遺言を遺してもらうことも有効な方法です。ただし,手書きの遺言(「自筆証書遺言」といいます。)の場合には,いろいろと問題が生ずることが多いので,争いになることが予想される場合には,公正証書によることをお勧めします。(これについては,またの機会に詳しく述べたいと思います。)

遺言による場合には,公正証書にする場合にはその費用と,相続登記の費用が発生しますが,生前贈与による場合よりも割安です。

仮に不動産の固定資産税の評価額を1000万円と仮定すると,

1 公正証書代 約3万円

2 相続登記の際の登録免許税1000万円×0.4%=4万円

合計 約7万円かかります。(司法書士費用その他実費を除く。)

ただし,遺言による場合には,①遺言者は後に自らの意思で遺言の内容を変更することができること,②特に,自筆証書遺言の場合ですが,名義を取得することができない他の相続人から異議を唱えられるおそれがあること,などが考えられます。

ちなみに,A生前贈与とB遺言による方法の折衷案として,「死因贈与」というやり方もあるのですが,これは,特殊なケースに該当する場合にのみお勧めする方法なので,ここでは割愛します。

いずれにしても,何も対策を講じていないと,ドロドロの争いに巻き込まれるということもありますので,心当たりのある方はご相談を。

お問合せの際のご注意

2013年1月24日 木曜日

当事務所のホームページのお問合せフォームから,せっかくお問合せしていただいたにも関わらず,

お客様のメールアドレスが違っているために,メールでお答えすることができないことがございます。

電話番号の記載があれば,お電話を差し上げるのですが,電話番号の記載がない場合には,

こちらから連絡をすることができません。

お問合せフォームで送信していただく際には,メールアドレスの記載について,

お間違えのないようにお願い申し上げます。

 

FAQ~埼玉県以外の不動産についても登記手続を依頼できますか?

2013年1月8日 火曜日

Q 相続により名義変更をしたい不動産が埼玉県外にあるのですが,お願いすることはできますか?

A はい,できます。不動産の登記申請は,不動産所在地を管轄している法務局に対して行いますが,当該登記申請は,オンライン又は郵送で行うことが可能です。当事務所では,北海道から九州まで,いろいろな場所にある不動産の名義変更手続のご依頼をお受けしております。

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所

 

年末年始休暇のお知らせ

2012年12月29日 土曜日

平成24年12月29日(土)から平成25年1月3日(木)まで、お休みをいただきます。

今年1年、多くの皆様にご愛顧賜り、誠にありがとうございました。

来年も何卒よろしくお願い申し上げます。

FAQ~相続による不動産の名義変更の際の必要書類

2012年10月2日 火曜日

Q 相続による不動産の名義を変更する場合の必要書類は何ですか?

A1 通常必要となるものは,以下の通りです。(取得するのがご面倒な場合には,当事務所で取得することも可能です。権利証を除く。)

①亡くなった方(被相続人)の方の出生から死亡までの戸籍謄本,除籍謄本,改製原戸籍等(生存中に転籍している場合には,転籍前の役場に請求して取得します。)

②被相続人の住民票除票(本籍地の記載がされているもの)または戸籍の附票

※住民票除票…亡くなった方についての住民票で死亡により除かれたもの

※戸籍の附票…被相続人について,生存中の住所の一覧が記載されているもの(本籍地で取得します。)

③相続人の方全員の戸籍謄本(被相続人の死亡後に発行されたもの)

④名義を取得する相続人の方の住民票

⑤不動産の評価証明書(不動産所在地の役場で取得します。)

⑥権利証または名寄せ台帳の写し

A2 上記以外に,場合によって以下のものが必要となります。

①相続人の方の印鑑証明書(遺産分割協議により,特定の相続人が名義を取得する場合など)

②遺産分割協議書(通常は,当事務所で作成しています。)

③遺言書(遺言書により,相続手続をする場合に必要となります。遺言書が自筆証書遺言の場合は,家庭裁判所で検認手続を受ける必要があります。)

④相続放棄申述受理証(相続人のうち,家庭裁判所に相続放棄の申述をした方がいる場合)

                                       など

その他、場合によって必要となる書類が別途ございます。 

 

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所

暑中お見舞い申し上げます

2012年8月1日 水曜日

8月に入り,夏本番ですねsun 今年も,暑い日々が続いてますが,皆様におかれましては,体調を崩されないようお気を付け下さい。

ところで,当事務所の夏季休暇ですが,8月15日は営業時間を短縮する予定(9時から16時)ですが,基本的に通常通り営業いたします。

 

 

FAQ~相続による不動産の名義変更登記はいつまでにしなければなりませんか?

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したために不動産の名義を書き換えたいんですけど、期限はありますか?

A 期限の定めはありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、特に期限はありません。なので、焦ってやる必要はありませんが、やらないで放置しておくと次のような問題が生ずるおそれがあります。

①固定資産税・都市計画税は、名義を書き換えない限り、相続人が相続分に応じて負担するのが原則ですが、市役所などの役場は相続人のうちの「誰か一人」に対して納税通知書を送付します。(通常は、誰に納税通知書を送付すればいいのか役場から「お尋ね」があります。)ここで、誰か一人が固定資産税等を支払った場合、相続人間で清算をする必要が生じます。(不動産を引継いで取得する方が、負担する場合には清算の問題は生じません。)

②将来的に不動産を売却する場合、相続登記が完了していないと売却をすることができません。

③放置している間に、相続人が死亡し二次相続が発生したため、新たな相続人(相続人の相続人)が出てきたような場合に、話がまとまらないことがあります。(→実務上は、これが一番やっかいです。)

以上、一般的には相続登記はなるべく早めにやるに越したことはないのですが、次のような場合にはあえて相続登記をしないか、先延ばしすることもあります。

①建物を取壊す予定がある場合。建物を建て替える予定があるときなどは、古い建物の相続登記をする必要はありません。ただし、借地上の建物の場合は、一般に相続登記をした方が無難です。

②たとえば、Aが死亡し、相続人がAの子であるBとCの場合に、B、C間で遺産分割の話がまとまらずもめている、とします。ここで、あえて遺産分割を進めようとするならば、裁判所の調停手続によることになりますが、Bが未婚で子供がおらず、Bが死亡したら兄弟のCがBの相続人になるので、「Bが死ぬのを待つ」という方が今までいらっしゃいました。このようなケースでは、結果としてCが全てを取得することができます。

ただし、このケースは、もちろんCがBよりも先に死ぬ可能性もありますし、婚姻や養子縁組により相続人が変わることもありますので、必ずしもCの望む結果が得られるとは限りませんね。そもそも「死ぬのを待つ」というのも…。

③相続人の中で未成年者がいる場合で、その親と当該未成年者が相続人となる場合には、裁判所から特別代理人を選任してもらって遺産分割をする必要があるので、その手間を省くために、当該未成年者が成人するのを待つ、といったケースもあります。

 

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