年末年始の営業のご案内
2013年12月17日 火曜日
年内の法務局の受付は、「平成２５年１２月２７日まで」で、年始は、「平成２６年１月６日から」です。
当事務所の営業日も法務局に合わせていますので、よろしくお願いいたします。
今月の動向
2013年10月21日 月曜日
今月は、不動産の相続に関する依頼が多いのが特徴です。
あと、相続対策で、不動産の生前贈与の依頼も受けています。
一方で、不動産の売買による登記は少な目です。
相続関連の依頼は、（１）税理士さんや不動産業者さんからの紹介か、
（２）当事務所のホームページを見て、という方がほとんどです。
そういえば、先月くらいから当事務所のホームページへのアクセス数が
急にＵＰしているんですよね…（月平均５０人→８０人）
なぜだろう…？
夏季休暇のお知らせ
2013年8月5日 月曜日
平素より、弊事務所をご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。
８月１３日（火）から１５日（木）まで、夏季休暇を頂戴いたしますので、
よろしくお願いいたします。
子が親よりも先に死亡した場合
2013年5月24日 金曜日
相続に関する相談の中で意外に多いのが、「子が親よりも先に死んでしまった」ことにより生ずる問題です。
たとえば、長男の生前、
・親が長男のために住宅資金を援助したり、
・二世帯住宅を建てたり、
・長男とその親が同居していたり
することは、よくあることですが、ここで、「長男が、親よりも先に死亡してしまった」とします。
このような場合において、
①長男の相続を契機として生ずる親族間の問題
②長男の死亡後、その親が死亡した際に生ずる遺産相続の問題
が、しばしば生じます。
①について、
長男に子がいれば、その子と妻が相続人となり、遺産相続しますが、このような場合には概ね次のようなケースに分かれます。
（１）親の側の心情として、「自分は長男を跡継ぎとして思っていたからこそ、いろいろと資金援助などをしてきたが、長男が死亡した以上、その嫁には家から出て行って欲しい」というケース
（２）長男の妻の側の心情として、「長男には他にも兄弟がいるのに、これからも私が長男の親の面倒をみなくてはならないのか」というケース
いずれのケースにおいても、長男の遺産が、親と同居している家の場合には、自分の住みかがどうなるのか、ということも関わってくるので、感情的にこじれてしまいがちです。
②について、
次に、子の死亡後に、その親（特に問題となるのが父親）が亡くなった場合です。たとえば、「長男Ａが死亡し、次にＡの父Ｂが死亡した。父Ｂの相続人が、Ｂの妻Ｃ，長男Ａの子Ｄ（代襲相続人）、Ｂの長女Ｅ（ＡとＥは兄弟）である」とします。
このような場合に、長女Ｅの心情として「親Ｂは、お兄ちゃんにばっかりお金をたくさん出してあげたから、今度は、私がたくさん相続したい」とか「Ａの嫁の側であるＤには遺産を相続させたくない」ということで、感情的にこじれてしまうことがあります。
ここで、やはり主たる遺産が不動産で、しかもそこに父Ｂの妻Ｃと、Ａの妻とその子Ｄが住んでいたりすると、さらにややこしくなります。
以上のような問題が生じた場合、法律的に云々というよりも感情の方が先行してしまうので、当事者全員が満足・納得するように解決することは、とても困難です。（なので、法律的にこうなるという話は省略します。）
事前に対策しておくことが、一番大切なのですが、「子が親よりも先に死ぬ」ということ自体、あまりありませんので、事前の対策も取りづらいところです。
ただ、少なくとも、
１ 自分が家を建てる時や重篤な病気になったことなどをきっかけに、自分が死亡したときの相続人は誰か？その時にもめごとが起こる可能性はないか？
２ 家を建てるときに、二世帯住宅にしたり、親から資金援助を受ける場合には、世間では相続や離婚の際にもめごとになることがあるが、自分の場合にもめる可能性がないか？
を考えてみることが必要なのではないかと思います。
料金の改定について
2013年4月3日 水曜日
４月１日から，法改正により料金に一部変更が生じました。
１ 不動産や会社関係の一定の登記を，オンライン申請する際には，従来１件当たり最大３，０００円
登録免許税が安かったんですが，当該特例が廃止されました。
２ 登記簿謄本（登記事項証明書）等をオンラインで取得する際の手数料が若干安くなりました。
たとえば，登記事項証明書 ５５０円→４８０円（オンラインで請求し，法務局に取りに行く場合）
→ これにより，当事務所の抵当権抹消登記費用を改訂しました。（少しですが，安くなりました！）
生前贈与と遺言
2013年2月18日 月曜日
自分の親や配偶者の名義になっている不動産を，その名義人の死後，相続人となる自分が確実に取得するには，どのような方法があるでしょうか？
このような場合，Ａ生前贈与により名義人が生きているうちに名義を取得するか，Ｂ自己に相続させる旨の遺言をのこしてもらう，ことが一般的です。
では，ＡとＢのどちらの方法によるべきでしょうか？
結論としては，いずれにしても一長一短があるので，ケースバイケースということになるのですが，２つの方法を検討し理解した上で選択することが大切です。
Ａ 生前贈与による場合
生前に不動産の名義を取得しておく方が確実なので、心理的・精神的に安心感を得ることができます。
（ただし、生前贈与は、相続分の前渡しとして、相続が発生した際には、生前贈与された価額は特別受益として相続財産に組み込まれることになるので、これを回避するには遺言により「持ち戻しの免除」をしておく必要があります。）
一方，生前贈与による場合は，Ｂの遺言による場合と比較して，費用が割高になってしまうのが難点です。
仮に不動産の固定資産税の評価額を１０００万円と仮定すると，
１ 登記の際の登録免許税１０００万円×２％＝２０万円
２ 不動産取得税１０００万円×３％＝３０万円
合計５０万円の税金がかかります。（司法書士費用その他実費を除く。）
さらに、生前贈与の場合には、贈与税の課税を回避するために特例の適用を検討することが不可欠です。
詳細は省略しますが、特例として，相続時精算課税制度や夫婦間贈与の特例などがあります。
もしも特例を適用しないとすると，１０００万円の贈与の場合，贈与税はざっと、３５０万円！
Ｂ 遺言による場合
不動産の名義人本人が，「自己の不動産を長男Ａに相続させたい」などという意思を持っている場合には，遺言を遺してもらうことも有効な方法です。ただし，手書きの遺言（「自筆証書遺言」といいます。）の場合には，いろいろと問題が生ずることが多いので，争いになることが予想される場合には，公正証書によることをお勧めします。（これについては，またの機会に詳しく述べたいと思います。）
遺言による場合には，公正証書にする場合にはその費用と，相続登記の費用が発生しますが，生前贈与による場合よりも割安です。
仮に不動産の固定資産税の評価額を１０００万円と仮定すると，
１ 公正証書代 約３万円
２ 相続登記の際の登録免許税１０００万円×０．４％＝４万円
合計 約７万円かかります。（司法書士費用その他実費を除く。）
ただし，遺言による場合には，①遺言者は後に自らの意思で遺言の内容を変更することができること，②特に，自筆証書遺言の場合ですが，名義を取得することができない他の相続人から異議を唱えられるおそれがあること，などが考えられます。
ちなみに，Ａ生前贈与とＢ遺言による方法の折衷案として，「死因贈与」というやり方もあるのですが，これは，特殊なケースに該当する場合にのみお勧めする方法なので，ここでは割愛します。
いずれにしても，何も対策を講じていないと，ドロドロの争いに巻き込まれるということもありますので，心当たりのある方はご相談を。
お問合せの際のご注意
2013年1月24日 木曜日
当事務所のホームページのお問合せフォームから，せっかくお問合せしていただいたにも関わらず，
お客様のメールアドレスが違っているために，メールでお答えすることができないことがございます。
電話番号の記載があれば，お電話を差し上げるのですが，電話番号の記載がない場合には，
こちらから連絡をすることができません。
お問合せフォームで送信していただく際には，メールアドレスの記載について，
お間違えのないようにお願い申し上げます。
FAQ～埼玉県以外の不動産についても登記手続を依頼できますか？
2013年1月8日 火曜日
Q 相続により名義変更をしたい不動産が埼玉県外にあるのですが，お願いすることはできますか？
A はい，できます。不動産の登記申請は，不動産所在地を管轄している法務局に対して行いますが，当該登記申請は，オンライン又は郵送で行うことが可能です。当事務所では，北海道から九州まで，いろいろな場所にある不動産の名義変更手続のご依頼をお受けしております。
不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消
入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所
年末年始休暇のお知らせ
2012年12月29日 土曜日
平成２４年１２月２９日（土）から平成２５年１月３日（木）まで、お休みをいただきます。
今年１年、多くの皆様にご愛顧賜り、誠にありがとうございました。
来年も何卒よろしくお願い申し上げます。
FAQ～相続による不動産の名義変更の際の必要書類
2012年10月2日 火曜日
Q 相続による不動産の名義を変更する場合の必要書類は何ですか？
A１ 通常必要となるものは，以下の通りです。（取得するのがご面倒な場合には，当事務所で取得することも可能です。権利証を除く。）
①亡くなった方（被相続人）の方の出生から死亡までの戸籍謄本，除籍謄本，改製原戸籍等（生存中に転籍している場合には，転籍前の役場に請求して取得します。）
②被相続人の住民票除票（本籍地の記載がされているもの）または戸籍の附票
※住民票除票…亡くなった方についての住民票で死亡により除かれたもの
※戸籍の附票…被相続人について，生存中の住所の一覧が記載されているもの（本籍地で取得します。）
③相続人の方全員の戸籍謄本（被相続人の死亡後に発行されたもの）
④名義を取得する相続人の方の住民票
⑤不動産の評価証明書（不動産所在地の役場で取得します。）
⑥権利証または名寄せ台帳の写し
A２ 上記以外に，場合によって以下のものが必要となります。
①相続人の方の印鑑証明書（遺産分割協議により，特定の相続人が名義を取得する場合など）
②遺産分割協議書（通常は，当事務所で作成しています。）
③遺言書（遺言書により，相続手続をする場合に必要となります。遺言書が自筆証書遺言の場合は，家庭裁判所で検認手続を受ける必要があります。）
④相続放棄申述受理証（相続人のうち，家庭裁判所に相続放棄の申述をした方がいる場合）
など
その他、場合によって必要となる書類が別途ございます。
不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消
入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所