2013年12月

マストアイテム

2013年12月18日 水曜日

司法書士にとって一番欠かせないモノとは、ずばり「司法書士手帳」だと思います。

毎年、この時期に新しい司法書士手帳が届きまして、「また、この時期が来たのかー」と

時節を感じます。

「東京司法書士協同組合」というところが毎年発行しているのですが、

スケジュール帳と、司法書士に必要な登記や税務関連の情報がコンパクトに掲載されている

とっても、便利なものなんです。

左側が今年使っていた平成２５年版、右側が届いたばかりの平成２６年版です。

ちょっと、迷惑な話

2013年12月1日 日曜日

先日、車の運転中にふと耳にしたニュースで、

「行政書士が、会社設立に関する登記申請を行った」ということで、「司法書士法違反により、東京都の

行政書士を逮捕した」というものがありました。

実は、ちょっと驚いたのですが、会社の登記申請や不動産の権利に関する登記申請の代理は、

司法書士でなければできない（厳密には、弁護士もできるのですが、詳細は省略。）のですが、

普段、当たり前のように、行政書士や税理士の方が、会社の設立や役員変更の登記申請を

依頼者のためにやっている（正確には、代理ではなく本人申請の形にして書類を作成したり、申請書を

提出したりしている）ので、実際に「逮捕される」という事実に驚いたのです。

（今まで会った行政書士さんには、裁判所に対する訴状も業務として作成している、というツワモノも

いらっしゃいました。）

そこで、ちょっとインターネットで調べてみると、過去にも行政書士、税理士について逮捕されている事案が

ちらほらあるようです。

ここで、私自身行政書士として登録しておりますし、行政書士や税理士さんには知り合い・友人の方もたくさんいるので、

別に彼らを糾弾するつもりは全くありません。難しい会社の登記申請などは、自分で登記申請をすることを断念して

私に依頼をしてくれるケースも多々ありますし。

ただ、自分の職域に忠実に・誠実に対応している行政書士・税理士さんにとっては、ちょっと迷惑な話ですよね。

ある一日

2013年12月1日 日曜日

１２月に入りましたね。今日から、司法書士実務を始めて９年目に突入です。

さて、先日の１１月の最終日は、珍しく行政書士として仕事をしました。

観光バスに対する抵当権設定の登録申請のために、神奈川の厚木の方にある相模陸運局まで

行ってきたのですが、車の登録申請手続は、「司法書士」ではなく「行政書士」じゃないと代理申請できないんです。

そもそも、車に対する抵当権設定は、普段あまりなされることがないせいだと思われますが、

陸運局の人もよくわかってない様子…。聞いてもイマイチ要領を得ない感じで、四苦八苦しました

挙句の果てには、申請書に収入印紙を貼って提出したら、

「登録免許税が３万円を超える場合は、収入印紙で納付することはできません。

国税納付を扱っている金融機関に行って納付の上、その領収証書を持って来て下さい。」とのこと。

「えっーーーー！！！事前に電話で聞いたときも、窓口でさっき問い合わせしたときも教えてくれなかったし、

どこにもそんなこと書いてないよ」と、泣きそうになりつつ、ふと時計を見たら午後２時半を回っています。

クレームを言う暇もなく、慌てて近くの銀行を探して、銀行窓口が閉まる３時ぎりぎりに納付手続が

完了しました。（実は、銀行でも一悶着があって、窓口の女性の方が、国税納付の手続についてさっぱり

分からない人で、「当銀行では、できかねます」みたいなことを言われたり、いろいろあったんです。）

ここで、不動産の登記に関する登録免許税についても、都内の競売案件は「収入印紙」ではなく、

「領収証書」で納付することが求められるので、普段の司法書士としての知識が意外なところで役に立ちました。

また、自動車に対する抵当権の設定手続についても、普段、不動産に対する抵当権の設定手続をやっていたので、

その応用で何とか陸運局の窓口の受付が終了する４時ぎりぎりに申請し、無事完了することができたのでした

実は、不動産に対する抵当権設定は、金融機関が融資を実行したら、即日のうちに抵当権設定登記を

申請するのが、司法書士としての鉄則なんです。もしも、抵当権の設定が遅れてしまって、他の金融機関が

先に抵当権を設定してしまったような場合には、司法書士としての責任問題になってしまいますので

車に対する抵当権設定についても、「何が何でも今日中に申請を完了しなければ」との強い思いで、

、何とか間に合ったのでした…

相続登記を放っておくと…

2013年11月16日 土曜日

不動産の所有者が亡くなった場合、その名義を相続人の方に変更しなければならないのですが、

その手続をしないで放っておいた結果、その相続人が亡くなって、さらにその相続人の相続人が亡くなって、

といった具合に、数次に相続が発生していることがあります。

このような場合には、最終的な現在の相続人を調査しなければならないのですが、

その結果、依頼者の知らない相続人や、知っていても付き合いがない相続人がいることが判明することが

多々あります。（今依頼を受けている案件では、依頼者の知らない相続人が１５人ほど判明しました！）

ここで、不動産にしても預貯金にしても、特定の相続人のみが遺産を取得しようとする場合には、

一般的に、次の方法が考えられます。

１　相続人全員と連絡を取って、自ら話をつける。

２　家庭裁判所で遺産分割調停の申立てをする。

１による場合、相続人全員と話をつけることが不可欠です。

（手続をするにあたり、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要となるため）

依頼者としては、「先祖代々の土地である」「自分が被相続人の面倒をみていた」などの理由で、自分が財産を

取得したいというケースが多いのですが、いきなり自分が相続人であることを知らされた方に「ハンコを

押して下さい」と言っても、もめてしまって返って話がこじれてしまうことが多々あります。

私の経験上、このような場合には、相手方にも民法上の決められた相続分があるので、その立場を尊重して、丁寧に

謙虚に話をすることがポイントかなと思います。（私は、依頼者の代理人として交渉する権限はないので、

書類作成などを支援しながらこのようなアドバイスをさせていただいています。）

それでもダメな場合や、はなから話合いによる解決を望めない場合には、２の方法によることになります。

あとは、裏技として、不動産の場合で時効取得の要件を充たしているときは、民事の通常の裁判を起こして

時効取得を主張する、という方法も考えられます。

 いずれにしても、当事者にとってみれば、時間、費用はもちろんのこと精神的負担がかかってしまうことになるので、

結果として、再び「放っておく（塩漬けにする）」という選択をする方もいらっしゃいます。

ＡＢＬ

2013年10月30日 水曜日

従来から金融機関の融資は、不動産又は個人の保証によることがもっぱらであったところ、

担保にできる不動産や保証人がなくても、動産を担保に融資するという手法が金融業界では

注目されているそうです。

国も、動産を担保に融資した場合に、これを登記をすることで対抗要件を具備することになる

「動産譲渡登記」制度を平成１７年から導入し、実務会のそのような動きをバックアップしています。

と、そのような背景はある程度知りつつも、先日、お付き合いのある金融機関のＡさんから、電話で

「動産を担保に融資をするので、登記をお願いします。いわゆるABLってやつです。」

と依頼がありまして、

「あーっ、ABLですね。かしこまりました。」、と言いながら、「えっ？動産譲渡担保登記のことじゃ

ないのかな？ABLって何だっけ…？」って、思わず頭の中がぐるぐるしてしまいました

結局、ＡＢＬとは、 Asset-based Lendingの略で、動産等を担保に融資する手法のことをいうと

後で分かったのですが、「普段からいろいろ勉強してないとダメだなー」と痛感させられました。

で、何を担保にするのかというと、「「バス」を担保にする」ということなんですね。

ここで、またもや私の頭の中がぐるぐる

「自動車は、「動産譲渡担保登記」できないんじゃなかったけ…？」

（自動車は陸運局にその所有者等が登録されているのですが、融資をしたときは抵当権の登録を

することができるので、「動産譲渡担保登記」は使えないんです。登録されていないものを除く。）

そして、Ａさんが「先生は、行政書士の登録もしているので、自動車に対する担保設定も

できますよね」とおっしゃたので、「ピーン」と来たのですが、「動産譲渡担保登記」をするというのは、

私の早とちりで、「陸運局に抵当権設定の登録を依頼したい」ということだったんですね。

そう、不動産の所有権や担保設定に関する登記、さらには動産譲渡担保登記は司法書士に代理権限があり、

自動車の名義変更や抵当権設定の登録は行政書士に代理権限があるんです。（そこまで分かってて電話をしてきた

Ａさんはさすがです。普通、よく分かんないですよね。）

てなわけで、おそらく世間では滅多になされないであろう登録自動車に対する抵当権設定手続を

することになりました

取らぬ狸の…

2013年10月4日 金曜日

消費税ＵＰが決まりましたね。

雇われて司法書士をやっていたときには、消費税について気にするのは、何か大きな買い物を

するときぐらいでしたが、自分で事務所をやっていると話は別です。

個人事業者の場合、売上げが１０００万円を超えると、その翌々年から消費税の申告納付義務が

生じます。

収入ではなく、経費等控除前の売上げが１０００万円を超えると消費税の課税事業者となるので、

思ったより簡単に１０００万円は超えてしまうものなんですね。

ところで、最近、不動産業者の方がおっしゃっていたのですが、「消費税が上がる前に家を買おう」という方が

多くて、最近は不動産取引が増えているそうです。

ここで、

・土地の取引（その土地の所有者が個人か事業者を問わない）

・個人が所有している中古物件の取引

の場合には、消費税はかからないので、不動産の中古物件の仲介を主にやっている業者が活況

とは、「ん？」と思ったのですが、どうやら「高価なものは消費税が上がる前に」という消費者心理が

働いているようです。（仲介手数料や司法書士手数料は、消費税がかかりますしね。）

あと、これから家を購入する予定の方は、平成２６年４月以降に変更される住宅ローン減税についても

考慮した方がよさそうです。

住宅ローン減税とは、ローンを組んでマイホームを買うと、納めた所得税や住民税の一部または全額が戻ってくる

制度なんですが、個人としてかなり節税効果が高い制度です。

住宅ローン減税は、消費税が上がる平成２６年４月からさらに拡充される予定です。

消費税率が８％になって住宅価格が上昇しても、ローン減税の拡充により、

年収によっては、価格上昇分を上回る減税を得られるという試算が出ています。

一方で、住宅ローンを組もうとすると、その利率が今後どうなるのか（今よりも低くなることはないのでは）

などと考えると、もうきりがないですよね。

結局は、皮算用と言ったところなんでしょうか。

「相続登記漏れ」を防ぐために

2013年9月19日 木曜日

相続により取得した不動産を売却する場合、その前提として相続人に名義を変更しなければ

なりませんが、時々出くわすのが、「相続登記漏れ」です。

たとえば、１戸建ての建物と土地を売却するとして、登記簿で確認してみると、

当該建物と土地は、相続人に名義が変更されているが、道路の持分が亡くなった方（被相続人）の

名義のままになっている、といったケースです。

なぜ、このようなことが生じるかというと、「相続人自ら法務局に行って手続をしたが、

そもそも被相続人が道路の持分を持っていることを知らなかったため、漏れてしまった」という理由が

多いです。（通常、公衆用道路には固定資産税は課されないので、固定資産税の納税通知書には

記載されておらず、納税通知書を見ても正確に把握することはできません。）

このような場合には、当該道路部分について、相続人名義に登記しなければならないのですが、

前にやった戸籍謄本等があればそのまま使えますが、ない場合等は全て取り直しです。

あと、遺産分割協議によって特定の相続人が取得した場合には、再度遺産分割協議書に全ての相続人

から署名・捺印と印鑑証明書をもらう必要があります。

再度相続人から実印を押してもらう必要があるのですが、当初の遺産分割でもめた場合や、当初の相続人

が亡くなってその子供やその兄弟姉妹等が相続人となってしまっている場合には、協力してもらえないことが

あるので、要注意です。

では、「相続登記漏れ」を防ぐにはどうすればよいでしょうか？

「最初に相続登記の手続きをする段階で、被相続人名義の財産をしっかり調査すること」

これに尽きます。

調査方法としては、①被相続人の権利証に記載されている不動産について登記簿謄本を取得し、

権利証と照らし合わせることと、②名寄せ台帳の写しを取得して、登記簿謄本と照らし合わせることです。

（ちなみに、登記簿謄本は、必ず共同担保目録付きで全部事項証明書を取得します。←実務をやって

ないとピンと来ないと思いますが、詳細は省略。）

名寄せ台帳は、各市町村の資産税課に備えられていますが、被相続人が当該市町村に所有している

不動産の一覧が記載されています。

さらに、遺産分割協議書の中に「本協議の成立以後に発見された財産については、山田Ａ男が

取得するものとする。」といった文言を入れておけば、万一相続登記漏れがあったとしても、

相続人から再度印鑑をもらう必要はなく、当該遺産分割協議書を使って手続をすることができます。

最後に、最近、うちの事務所に、「相続登記漏れ」のものが含まれる不動産の売買に関する登記の依頼が

ありまして、目下てんやわんやの状態です。しかも、相続登記されたものについては、相続人の名前の漢字が

間違って登記されている！！

財産分与と登記の問題

2013年9月12日 木曜日

離婚による財産分与について、以下備忘録として。

離婚による財産分与とは、婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産を、離婚時に清算することをいいます。

対象となる財産は、「婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産」ですから、主に婚姻後に取得した不動産や

預貯金などが一般的ですが、夫の単独名義のものであったとしても、その対象に含まれます。（妻の寄与貢献を

認め、実質的には共有財産と考えられるため。）

一方で、婚姻前に夫婦各自が所有していた財産や、婚姻中に夫婦のいずれかが相続や贈与等で得た自己名義の財産は、

原則として財産分与の対象とはなりません。

では、内縁関係にある間に共同で不動産を購入し、その後婚姻、離婚に至った場合は、どうでしょうか？

たとえば、Ａ男とＢ女は、内縁関係にある間に持分Ａ２分の１、Ｂ２分の１の割合でマンションを購入したとします。

（登記名義は、Ａ持分２分の１、Ｂ持分２分の１）

その後、ＡとＢは、婚姻し、ＢはＡの姓を名乗ることとなったが、離婚によりＢは旧姓に戻った。

そして、離婚後ＡＢ間の話し合いにより、Ｂの持分２分の１をＡに譲ることとなった。

ここで、Ｂ持分２分の１をＡに移転するにあたって、登記原因は、「財産分与」になるのか、「贈与」になるのか、

という問題です。

登記を申請するにあたっての問題点は、次のとおり。

①　財産分与は、婚姻期間中に夫婦で得た財産を清算する制度なので、婚姻前に取得した不動産については、

その対象とはならないのではないか、ということ（登記官からしてみれば、登記簿上Ａ、Ｂの姓が異なる名義で登記されて

いるので、「財産分与」で申請しても、Ａ、Ｂが婚姻関係にあったとは分からず、却下するほかないのではないか、

ということ。）。ちなみに、婚姻する前からたまたま同一の姓であった場合や、婚姻後離婚前にＢがＡの姓に変更する

登記をしていれば、すんなり、登記は通ります。たとえ、婚姻前に取得した不動産であったとしても。

②　登記が「財産分与」と「贈与」のどちらでなされるのかによって、贈与税等の税金に関わってくるので、当事者に

とっては、重大な利害関係があること。

③　あと、今回の事例では問題となりませんでしたが、財産分与は、離婚後２年以内に請求しなければならない点に

注意を要します。（ただし、離婚後２年以内に当事者間で合意が成立していたということで、２年を経過して財産分与の

登記を申請することはよくあります。）

ここで、「内縁関係にある者が、内縁を解消し、一方が他方に財産分与すべき」旨が裁判で認められた場合には、

婚姻関係になかったとしても、「財産分与」を原因として、登記を申請することが認められています。

結論として、私が意見照会した法務局では、「姓の違うＢからＡに財産分与を原因とする登記申請をすることを

認める」ということでした。ただし、「登記原因証明情報（法務局に提出する登記の原因を明らかにする書面）には、

内縁から財産分与に至るまでの過程（内縁→不動産共有取得→婚姻→離婚→財産分与）を詳しく記載し、

かつ婚姻と離婚の旨が分かる戸籍謄本を添付して欲しい」、とのことでした。

ところで、この登記の申請にあたっては、マンションの底地が区画整理中で「畑」のままであったため、

仮換地証明等などを取得して、（行政書士の資格で）農業委員会に農転の届出をする、といった手続も

必要となるおまけ付きでした。（区画整理中の土地については、たとえ現況が「宅地」であっても、地目を変更することが

できません。そして、地目が「畑」や「田」などの農地の場合には、所有権を移転するにあたって、農業委員会を通じて

県知事の許可を得たり、届出をしたりする必要があるのです。）