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2017年8月14日 月曜日
今年の２月に一度に４４件の不動産登記申請をしまして、これがうちの事務所で一度に申請した登記件数の新記録だと思っていたら、明日８月１５日付で１０７件の登記を一度に申請することになりました。一気に記録更新です 😮
区画整理に伴う名義変更（持分移転登記）などの登記を申請するのですが、複雑なことは省略。
２月のときも、今回も当事者がたくさんいたので、このようなときは、事前に公民館などに集まってもらって事前に署名・捺印などをいただきます。
あとは、無事登記が完了するのを祈るばかり・・・
入間市 狭山市 飯能市 相続 遺言 抵当権抹消 不動産登記
2015年3月11日 水曜日
今月は、新たに大手のデベロッパーさんとお付き合いすることになりまして、
うちの事務所としては、今までなかった仕事を扱うことになりました。
この業者さんは、多くの地主さんからまとめて土地を購入し、土地を造成の上、
ショッピングモールや工場などの用地として売却する仕事をされています。
地主さんの一人でも合意が取れないと原則購入することができないので、
とても根気のいる大変な仕事です。また、都市計画などの関係で役所との折衝も欠かせません。
で、ウチの事務所が何をするのかというと、「地主さん回り」です！
今回は地主さんが４５人ほどいて、業者の方と一緒に登記手続のための書類を
もらって回ります。そうそう、やっぱり司法書士は、地味ーな仕事なんですね。
ただし、回ってハンコをもらって終わりというわけではなく、
所有者が亡くなっていて相続手続が必要になったり、判断能力が微妙な
方について、成年後見の制度を利用したりと、いろいろ神経も労力も使うんです。
不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所
2014年10月31日 金曜日
相続について、相続人間で遺産分割の話し合いがつかないときは、家庭裁判所での
遺産分割の調停または審判の手続きによることとなります。
最近、私が遺産分割調停申立書を作成した事案で、比較的珍しい結果となったので、
以下、備忘録としてまとめておきます。
【事案の内容】
相続人は、被相続人の子であるＡとＢの２人。Ｂは、被相続人の前夫の子で、Ａとの面識はない。
Ａは埼玉県某市在住で、Ｂは愛知県某市在住。主たる相続財産は、被相続人が居住していた空家。
Ａには、成年後見人が選任されており、Ａを申立人、Ｂを相手方として遺産分割調停を
申し立てたケース。
【申立てに至った事由】
Ａの成年後見人が、遺産分割協議の申入れをしたが、Ｂは拒絶。
やむなく、Ｂの住所地を管轄する家庭裁判所に調停の申立てをする。
【結論】
調停がなされることなく、ただちに審判によることとなった。
「遺産を、全てＡが単独で取得する」旨の審判がなされ、Ａ、Ｂいずれも、
一度も裁判所に行くこともなく、終了。
かかった期間は、申立てから審判終了まで約１か月。（今までで最短記録！）
何が珍しいのかというと・・・
１ 調停に代わる審判について
相続人間で、遺産分割協議が調わないときは、調停と審判のいずれの手続きを申し立てる
こともできますが、実務上はまず、調停の申立てを申し立てることが一般的です。
（いきなり審判を申し立てても、職権で調停に付されるケースが多いのが実情です。）
そして、調停が不成立となった場合に、審判に移行することになります。
にもかかわらず、今回は、調停の期日が設けられることなく、即、調停に代わる審判が
なされました。（家事事件手続法２８４条）
通常、遺産分割調停の申立てをしたら、裁判所から相手方の意向を聞いてくれるのですが、
今回は、明確に相手方が、「一切関わりあいたくない」旨を裁判所に対して申し出たためと
推察されます。つまり、裁判所の方で「調停をやってもムダだな」と判断されたものと
思われます。
２ 審判の内容について
調停の場合は、遺産分割の内容が法定相続分と異なっても有効とされていますが、
審判の場合は、「家庭裁判所がその裁量によって相続分を増減することは許されない」と
されているので、遺産が不動産の場合の審判は、通常以下のような内容になります。
「各相続人が法定相続分に応じて取得するものとする。」または、
「Ａは、当該不動産を単独で取得し、Ｂに代償金を支払うものとする。」
ところが、今回は、前述のとおり、Ａは、代償金を支払うこともなく単独で取得する旨の
審判がなされました。
これは、申立書にかなり詳しく、Ａの以下のような事情を記載したため、これを裁判所が
斟酌してくれたものと推察されます。
① 諸事情により、不動産を早期に売却する必要があること
② 法定相続分に応じて取得しても、その後の売却で、Ｂが協力してくれない可能性が高いこと
③ 単独でＡが取得して、売却代金をＢと折半するとなると、税務上いろいろと問題があること
④ Ａには代償金を支払う資力がないこと
なお、この場合でも、通常は、審判により当然にＡが単独で遺産を取得できるのは難しいと
思われますが、「審判手続においても、相続人がその相続分を実質的に放棄、あるいは譲渡するような
意思表示を明らかにしているような場合にまで法定相続分に従った審判をしなければならないという
わけでない」とされていますので、今回はＢの「一切の関わりを拒絶する」という意思表示が、
その相続分を実質的に放棄するものと解釈されたものと推察されます。
３ 当事者の出頭について
調停にしても、審判にしても、本人出頭主義が適用されますので、弁護士を代理人とする場合を除き、
原則として本人が出頭しなければなりません。（ただ、相手方が出頭要請を無視して欠席することは
よくあります。）
今までの経験上、少なくとも申立人は、裁判所に行かなければならないものと思っていましたが、
今回は、申立人、相手方ともに一度も裁判所に行くことなく、審判が終了しました。
（ちなみに、調停の申立書類の提出は、郵送で行いました。）
2014年10月8日 水曜日
先日、入間市の無料法律相談会に相談員として参加したのですが、ほとんどが
『老後・死後』に関する相談でした。
また、事務所でも『老後・死後』に関する以下のような相談が増えています。
①身寄りがなく、老後の生活が不安である。
（寝たきりになってしまったら、どうすればよいのか？、判断能力がなくなってしまったらどうすればよいのか？）
②自分の死後の相続のことが心配である。
③自分の死後の葬儀やお墓のことが、心配である。
それぞれ、
①については、財産管理契約と任意後見契約
②については、遺言
③については、死後事務委任契約
といった具合に、予め講じておくことができる方法があるのですが、
いずれも生前に判断能力があるうちに契約等をしておかなくてはなりません。
加齢とともに尽きない不安が生じるのは、やむを得ないことなのかもしれません。
司法書士として、多少なりとも不安を取り除く一助となれればと思う今日この頃です。
2014年9月10日 水曜日
相続人が多数にのぼり、相続人間で遺産分割協議がまとまるのに時間がかかる、または一部の相続人と
協議がまとまらないおそれがある場合に実務的にとる手法として「相続分の譲渡」というものがあります。
たとえば、相続人がＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅの５人いるとして、相続分が各５分の１ずつとします。
そして、Ａ、Ｂ、Ｃ間で「遺産の全てをＡが取得する」という合意が得られているが、ＤとＥがこれに
反対しているといった状況の場合、ＢとＣは、自己の各相続分をＡに譲渡することで、相続人の立場から
離脱することができます。（ちなみに、相続分の譲渡は無償でも有償でも可。）
こうすることで、以後は、Ａ、Ｄ、Ｅ間で遺産分割協議を成立させるか、Ａは個別にＤ、Ｅと
交渉し、Ｄ、Ｅが納得する金額で相続分を買い取る（有償で譲渡してもらう）ということが可能になります。
最近依頼を受けた案件で、相続人が１６人もいることが判明し、相続分の譲渡による方法を使いました。
金融機関の預貯金の相続手続についても、遺産分割協議書ではなく、相続分の譲渡による方法で、スムーズに
できるか若干の不安があったのですが、無事に完了し一安心です。（昔は、銀行の担当の人が、相続分の
譲渡のことをよく知らなくて、受け付けてくれなかったという話を聞いたことがあります。）
ちなみに、今までに、私が書類等を作成して、相続分の譲渡により預貯金の相続手続をしたのは
以下の金融機関です。
・埼玉りそな銀行
・みずほ銀行
・三菱東京ＵＦＪ銀行
・ゆうちょ銀行
・東京都民銀行
今までに金融機関ともめたことはありませんが、地方銀行や信用金庫などで、「もしかして「相続分の譲渡」のことを
あまり知らないかも？」と思われる場合には、事前に確認をした方がよいと思います。
2014年7月9日 水曜日
最近やった登記申請の中で、珍しいものなので、以下備忘録として。
（背景）某金融機関が、某個人に融資をした際、担保として当該個人所有の不動産に根抵当権を設定した。
また、当該金融機関は、返済が滞った時のために、保証協会の保証を得ていた。
その後、返済が滞ってしまい、当該金融機関は、保証協会から代位弁済を受けることとなった。
（手続）
１ 当該金融機関が保証協会から代位弁済を受ける前提として、根抵当権の元本確定請求をする（民法398条の19第２項）。
当該元本確定請求は、根抵当権者が配達証明付き内容証明郵便により行わなければならない（平成15年12月21日法務省民二第3817号民事局通達）。当該、請求書には、①元本の確定を請求する旨、②根抵当権の設定登記がされた物件の表示並びに当該設定登記の申請書の受付年月日及び受付番号、を記載しなければならない。
なお、当該請求は、金融機関の支店長名ですることができる。（本店、商号、支店の所在、支店名、肩書、支店長名を記載する。この場合は、支店長印でＯＫ）
また、今回は、２本の根抵当権が付いていたのですが、一つの請求書にまとめて記載をしてＯＫでした。
２ 次に、根抵当権者からの単独申請により元本確定登記をする。確定日は、配達された日。
登記原因証明情報として、１の配達証明付き内容証明郵便を添付する。
今回、司法書士として関わったのは、ここまでだったのですが、以下その後の流れとして。
３ 保証協会が当該金融機関に代位弁済をする。（元本は既に確定しているので、随伴性により根抵当権は移転する。）
４ 代位弁済をした後、当該金融機関から保証協会への根抵当権の移転登記をする。
2014年2月14日 金曜日
金融機関が中小企業に事業資金を融資する場合、当該融資について信用保証協会の保証を
得ることが一般的です。（要は、中小企業のために信用保証協会が保証人となる、というイメージです。）
こうすることで、
・中小企業は、スムーズに融資を受けることができる
・金融機関は、万一弁済が滞った場合でも、保証協会から弁済を得ることができる（「代位弁済」といいます。）
・保証協会は、保証料を中小企業からもらうことができる
といったそれぞれの当事者にとってメリットがあります。
さらに、金融機関は、保証協会による保証以外に
①中小企業が所有している不動産への担保を設定する（通常は、根抵当権を設定します。）
②中小企業の代表取締役個人との連帯保証契約を締結する
ことが一般的です。（ちなみに、前に書きましたが、不動産への担保設定に代えて、動産への担保設定
をすることもあります。いわゆる「ＡＢＬ」というやつですね。）
ここで、司法書士は、金融機関から上記①の根抵当権設定登記の依頼を受けるということになります。
司法書士は、金融機関との関係では、
「個人の方が住宅ローンを組む際に設定される抵当権の設定登記手続を行う」という
イメージが強いのですが、実は事業用に融資された担保として設定される根抵当権の設定登記
手続も数多く扱っています。
2013年12月1日 日曜日
１２月に入りましたね。今日から、司法書士実務を始めて９年目に突入です。
さて、先日の１１月の最終日は、珍しく行政書士として仕事をしました。
観光バスに対する抵当権設定の登録申請のために、神奈川の厚木の方にある相模陸運局まで
行ってきたのですが、車の登録申請手続は、「司法書士」ではなく「行政書士」じゃないと代理申請できないんです。
そもそも、車に対する抵当権設定は、普段あまりなされることがないせいだと思われますが、
陸運局の人もよくわかってない様子…。聞いてもイマイチ要領を得ない感じで、四苦八苦しました
挙句の果てには、申請書に収入印紙を貼って提出したら、
「登録免許税が３万円を超える場合は、収入印紙で納付することはできません。
国税納付を扱っている金融機関に行って納付の上、その領収証書を持って来て下さい。」とのこと。
「えっーーーー！！！事前に電話で聞いたときも、窓口でさっき問い合わせしたときも教えてくれなかったし、
どこにもそんなこと書いてないよ」と、泣きそうになりつつ、ふと時計を見たら午後２時半を回っています。
クレームを言う暇もなく、慌てて近くの銀行を探して、銀行窓口が閉まる３時ぎりぎりに納付手続が
完了しました。（実は、銀行でも一悶着があって、窓口の女性の方が、国税納付の手続についてさっぱり
分からない人で、「当銀行では、できかねます」みたいなことを言われたり、いろいろあったんです。）
ここで、不動産の登記に関する登録免許税についても、都内の競売案件は「収入印紙」ではなく、
「領収証書」で納付することが求められるので、普段の司法書士としての知識が意外なところで役に立ちました。
また、自動車に対する抵当権の設定手続についても、普段、不動産に対する抵当権の設定手続をやっていたので、
その応用で何とか陸運局の窓口の受付が終了する４時ぎりぎりに申請し、無事完了することができたのでした
実は、不動産に対する抵当権設定は、金融機関が融資を実行したら、即日のうちに抵当権設定登記を
申請するのが、司法書士としての鉄則なんです。もしも、抵当権の設定が遅れてしまって、他の金融機関が
先に抵当権を設定してしまったような場合には、司法書士としての責任問題になってしまいますので
車に対する抵当権設定についても、「何が何でも今日中に申請を完了しなければ」との強い思いで、
、何とか間に合ったのでした…
2013年10月30日 水曜日
従来から金融機関の融資は、不動産又は個人の保証によることがもっぱらであったところ、
担保にできる不動産や保証人がなくても、動産を担保に融資するという手法が金融業界では
注目されているそうです。
国も、動産を担保に融資した場合に、これを登記をすることで対抗要件を具備することになる
「動産譲渡登記」制度を平成１７年から導入し、実務会のそのような動きをバックアップしています。
と、そのような背景はある程度知りつつも、先日、お付き合いのある金融機関のＡさんから、電話で
「動産を担保に融資をするので、登記をお願いします。いわゆるABLってやつです。」
と依頼がありまして、
「あーっ、ABLですね。かしこまりました。」、と言いながら、「えっ？動産譲渡担保登記のことじゃ
ないのかな？ABLって何だっけ…？」って、思わず頭の中がぐるぐるしてしまいました
結局、ＡＢＬとは、 Asset-based Lendingの略で、動産等を担保に融資する手法のことをいうと
後で分かったのですが、「普段からいろいろ勉強してないとダメだなー」と痛感させられました。
で、何を担保にするのかというと、「「バス」を担保にする」ということなんですね。
ここで、またもや私の頭の中がぐるぐる
「自動車は、「動産譲渡担保登記」できないんじゃなかったけ…？」
（自動車は陸運局にその所有者等が登録されているのですが、融資をしたときは抵当権の登録を
することができるので、「動産譲渡担保登記」は使えないんです。登録されていないものを除く。）
そして、Ａさんが「先生は、行政書士の登録もしているので、自動車に対する担保設定も
できますよね」とおっしゃたので、「ピーン
」と来たのですが、「動産譲渡担保登記」をするというのは、
私の早とちりで、「陸運局に抵当権設定の登録を依頼したい」ということだったんですね。
そう、不動産の所有権や担保設定に関する登記、さらには動産譲渡担保登記は司法書士に代理権限があり、
自動車の名義変更や抵当権設定の登録は行政書士に代理権限があるんです。（そこまで分かってて電話をしてきた
Ａさんはさすがです。普通、よく分かんないですよね。）
てなわけで、おそらく世間では滅多になされないであろう登録自動車に対する抵当権設定手続を
することになりました
2013年9月12日 木曜日
離婚による財産分与について、以下備忘録として。
離婚による財産分与とは、婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産を、離婚時に清算することをいいます。
対象となる財産は、「婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産」ですから、主に婚姻後に取得した不動産や
預貯金などが一般的ですが、夫の単独名義のものであったとしても、その対象に含まれます。（妻の寄与貢献を
認め、実質的には共有財産と考えられるため。）
一方で、婚姻前に夫婦各自が所有していた財産や、婚姻中に夫婦のいずれかが相続や贈与等で得た自己名義の財産は、
原則として財産分与の対象とはなりません。
では、内縁関係にある間に共同で不動産を購入し、その後婚姻、離婚に至った場合は、どうでしょうか？
たとえば、Ａ男とＢ女は、内縁関係にある間に持分Ａ２分の１、Ｂ２分の１の割合でマンションを購入したとします。
（登記名義は、Ａ持分２分の１、Ｂ持分２分の１）
その後、ＡとＢは、婚姻し、ＢはＡの姓を名乗ることとなったが、離婚によりＢは旧姓に戻った。
そして、離婚後ＡＢ間の話し合いにより、Ｂの持分２分の１をＡに譲ることとなった。
ここで、Ｂ持分２分の１をＡに移転するにあたって、登記原因は、「財産分与」になるのか、「贈与」になるのか、
という問題です。
登記を申請するにあたっての問題点は、次のとおり。
① 財産分与は、婚姻期間中に夫婦で得た財産を清算する制度なので、婚姻前に取得した不動産については、
その対象とはならないのではないか、ということ（登記官からしてみれば、登記簿上Ａ、Ｂの姓が異なる名義で登記されて
いるので、「財産分与」で申請しても、Ａ、Ｂが婚姻関係にあったとは分からず、却下するほかないのではないか、
ということ。）。ちなみに、婚姻する前からたまたま同一の姓であった場合や、婚姻後離婚前にＢがＡの姓に変更する
登記をしていれば、すんなり、登記は通ります。たとえ、婚姻前に取得した不動産であったとしても。
② 登記が「財産分与」と「贈与」のどちらでなされるのかによって、贈与税等の税金に関わってくるので、当事者に
とっては、重大な利害関係があること。
③ あと、今回の事例では問題となりませんでしたが、財産分与は、離婚後２年以内に請求しなければならない点に
注意を要します。（ただし、離婚後２年以内に当事者間で合意が成立していたということで、２年を経過して財産分与の
登記を申請することはよくあります。）
ここで、「内縁関係にある者が、内縁を解消し、一方が他方に財産分与すべき」旨が裁判で認められた場合には、
婚姻関係になかったとしても、「財産分与」を原因として、登記を申請することが認められています。
結論として、私が意見照会した法務局では、「姓の違うＢからＡに財産分与を原因とする登記申請をすることを
認める」ということでした。ただし、「登記原因証明情報（法務局に提出する登記の原因を明らかにする書面）には、
内縁から財産分与に至るまでの過程（内縁→不動産共有取得→婚姻→離婚→財産分与）を詳しく記載し、
かつ婚姻と離婚の旨が分かる戸籍謄本を添付して欲しい」、とのことでした。
ところで、この登記の申請にあたっては、マンションの底地が区画整理中で「畑」のままであったため、
仮換地証明等などを取得して、（行政書士の資格で）農業委員会に農転の届出をする、といった手続も
必要となるおまけ付きでした。（区画整理中の土地については、たとえ現況が「宅地」であっても、地目を変更することが
できません。そして、地目が「畑」や「田」などの農地の場合には、所有権を移転するにあたって、農業委員会を通じて
県知事の許可を得たり、届出をしたりする必要があるのです。）
