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2013年7月8日 月曜日
また、滞納家賃の請求と賃貸建物の明渡しに関するご依頼を受けました。
このような案件は、近所の賃貸物件を管理している不動産業者様を通じて
よく依頼があります。
裁判にすることを前提に、まずは示談による解決を試みるのですが、
なかなか、結構難しいものがあります。
借りている側は、そもそも賃料を支払う余裕がないから、滞納しているので、
こちらとしてもある程度金額を譲歩せざるを得ない場合が多々あります。
また、そもそも賃貸借契約書などの証拠がない、又はあっても内容がきちんと
定められていないこともしばしば…。
特に、連帯保証人が自ら署名・捺印していない契約書もよくあって、
このような場合には必ずもめます。
トラブルを未然に防止するという観点から、きちんとした契約書を作成する
ことは不可欠です。
お金の貸し借りでもそうなんですが、きちんと契約書を作成しましょう！
2013年6月25日 火曜日
当事務所では、公正証書作成に関する仕事の依頼を頻繁にお受けしています。
そもそも、「公正証書って何？」「公証人って誰？」といったご質問をよく受けますので、
ここで、公正証書に関してまとめておきます。
公正証書とは、法律の専門家である公証人が作成する公文書のことです。
また、公証人とは、実務経験を有する法律実務家（弁護士、裁判官、検察官等）の中から、法務大臣が任命する公務員をいいます。
要は、「公証人という偉い人が作成するお墨付きの文書」といったイメージです。
公正証書のメリット
・公文書なので高い証明力があること。裁判上の証拠として認定されやすい。
・養育費、借金、賃料など金銭の支払いについて、公正証書で取り決めをしておくと、その支払が滞った場合、裁判所の判決などを受けることなく直ちに差押えなどの強制執行手続きに移ることができること。
一方、公正証書を作成していない場合には、裁判を起こして判決等を受けなければ強制執行をすることができません。
・遺言を公正証書で作成することにより、遺言者の死後、預貯金・不動産等の相続手続がスムーズにできること。（遺言者自らが手書きで作成する「自筆証書遺言」は、遺言者の死後その有効性が問題となったり、相続手続に支障が生じることがあります。）
当事務所では、司法書士・行政書士の業務として、公正証書作成に関するお手伝いをしています。
１ 相 談 当事者から内容を聞いて、どのような公正証書を作成すればよいかご提案します。
また、この時に、かかる費用の概算をご案内しています。
２ 起 案 公証人と打ち合わせをしながら、文案を作成します。
３ 確 認 公正証書にする文案ができたら、お客様に内容を確認していただきます。
また、お客様のご都合を伺って、当方で公証役場に行く日時を予約します。
４ 完 成 最終的に公正証書として完成させるため、原則として当事者ご本人が公証役場に行く必要があります。
ただし、病気などにより行くことはできない場合には、公証人に出張をお願いすることもできます。
また、遺言以外の公正証書の場合には、こちらで代理人となって、当事者の代わりに公証役場に
行くことも可能です。
2013年6月6日 木曜日
不動産売買の登記依頼があった件で、ふと当該不動産の登記簿を見ると、
所有者の名義が「亡○○○○相続財産」となっていました。
これは、元々の不動産の所有者が死亡し、その相続人が存在しないため、
このような登記がなされたものです。
つまり、相続人が不存在の場合、利害関係人の申立てにより、家庭裁判所から
相続財産管理人が選任され、相続財産そのものは法人となる（民法９５１条）のですが、
「亡○○○○相続財産」というのは、○○○○さんが亡くなって、相続財産が法人化されたことを
示しているのです。
では、法人化された相続財産は、どうなるのでしょうか？
１ まずは、故人に対して債権を持っている人に対して、当該相続財産から精算がなされます。
実務上よくあるのは、故人の病院関係の費用（入院費、治療費）を、親戚の人などが、
立替えて払っているような場合です。
２ 次に、死亡後に発生した葬儀代、墓石代などの費用を、その立替えた人に精算をします。
（生前にかかった費用を立替えた場合は、故人に対する債権で、これを精算するのに
裁判所の許可は要りませんが、死後に発生した費用を精算するには、裁判所の許可が必要（権限外許可）。）
３ そして、故人と縁の深い人（特別縁故者）がいる場合には、家庭裁判所の許可を受けて、その人に財産の
全部又は一部を分与します。
ちなみに、単に親戚関係にあるだけでは特別縁故者としては認められず、故人に対して特別な貢献をした人
でなければ認められません。（結構、厳しい！）
４ さらに、最終的に残余財産については国庫に引き継ぐことになるのですが（国のものとなるということ）、
相続財産が不動産の場合、一般的には売却して現金に換えることが多いです。
（相続財産管理人が、裁判所の許可を得て、任意売却する。）
現金に換えることで、ここから相続財産管理人の報酬を得ることができますし、
国は、不動産をもらっても、維持・管理・処分が大変なので、なるべく現金に換えてから、
国に引き継ぐことになるのです。
と、いうことで、今回私の所に来た登記の依頼は、上記４の相続財産である土地の任意売却の案件でした。
2013年2月22日 金曜日
１ ＡとＢが結婚し，子Ｃが生まれた。
２ その後，Ａの父ＤがＢと養子縁組をした。
３ その後，Ｂが死亡した。
４ その後，父Ｄが死亡した。
この場合，父Ｄの子であるＡが相続人となることはもちろんですが，ＡとＢの子ＣもＢの相続分を代襲相続します。
（養子縁組前の子でも，被相続人の直系卑属にあたる場合は，代襲相続人となる。）
ここで，遺産分割をするにあたって，Ｃが未成年である場合，Ａは，相続人としての立場と，法定代理人である親としての
立場とが重複することとなり，利益が相反する関係になるため，未成年者Ｃについて，遺産分割をするにあたっての
代理人（特別代理人といいます。）を家庭裁判所に申立てて選任してもらう必要があります。
今回，私を候補者として，特別代理人の選任を申し立てたところ，ちょうど一週間でその審判がなされました。
（最短記録！）
ところで，当事務所では，特別代理人を申し立てる事案がちょっとしたブームになっていて，
その他には，保佐人と被保佐人の遺産分割にあたり，特別代理人（臨時保佐人といいます。）を申し立てるケースや，
訴訟行為をする上で，訴えを起こす相手方（被告）の相続人の存在が不明なため，民事訴訟上の特別代理人の選任を
申し立てるケースがあります。
（一言で，特別代理人と言っても，根拠条文が異なり，申立ての仕方等が全く異なります。）
2013年2月18日 月曜日
自分の親や配偶者の名義になっている不動産を，その名義人の死後，相続人となる自分が確実に取得するには，どのような方法があるでしょうか？
このような場合，Ａ生前贈与により名義人が生きているうちに名義を取得するか，Ｂ自己に相続させる旨の遺言をのこしてもらう，ことが一般的です。
では，ＡとＢのどちらの方法によるべきでしょうか？
結論としては，いずれにしても一長一短があるので，ケースバイケースということになるのですが，２つの方法を検討し理解した上で選択することが大切です。
Ａ 生前贈与による場合
生前に不動産の名義を取得しておく方が確実なので、心理的・精神的に安心感を得ることができます。
（ただし、生前贈与は、相続分の前渡しとして、相続が発生した際には、生前贈与された価額は特別受益として相続財産に組み込まれることになるので、これを回避するには遺言により「持ち戻しの免除」をしておく必要があります。）
一方，生前贈与による場合は，Ｂの遺言による場合と比較して，費用が割高になってしまうのが難点です。
仮に不動産の固定資産税の評価額を１０００万円と仮定すると，
１ 登記の際の登録免許税１０００万円×２％＝２０万円
２ 不動産取得税１０００万円×３％＝３０万円
合計５０万円の税金がかかります。（司法書士費用その他実費を除く。）
さらに、生前贈与の場合には、贈与税の課税を回避するために特例の適用を検討することが不可欠です。
詳細は省略しますが、特例として，相続時精算課税制度や夫婦間贈与の特例などがあります。
もしも特例を適用しないとすると，１０００万円の贈与の場合，贈与税はざっと、３５０万円！
Ｂ 遺言による場合
不動産の名義人本人が，「自己の不動産を長男Ａに相続させたい」などという意思を持っている場合には，遺言を遺してもらうことも有効な方法です。ただし，手書きの遺言（「自筆証書遺言」といいます。）の場合には，いろいろと問題が生ずることが多いので，争いになることが予想される場合には，公正証書によることをお勧めします。（これについては，またの機会に詳しく述べたいと思います。）
遺言による場合には，公正証書にする場合にはその費用と，相続登記の費用が発生しますが，生前贈与による場合よりも割安です。
仮に不動産の固定資産税の評価額を１０００万円と仮定すると，
１ 公正証書代 約３万円
２ 相続登記の際の登録免許税１０００万円×０．４％＝４万円
合計 約７万円かかります。（司法書士費用その他実費を除く。）
ただし，遺言による場合には，①遺言者は後に自らの意思で遺言の内容を変更することができること，②特に，自筆証書遺言の場合ですが，名義を取得することができない他の相続人から異議を唱えられるおそれがあること，などが考えられます。
ちなみに，Ａ生前贈与とＢ遺言による方法の折衷案として，「死因贈与」というやり方もあるのですが，これは，特殊なケースに該当する場合にのみお勧めする方法なので，ここでは割愛します。
いずれにしても，何も対策を講じていないと，ドロドロの争いに巻き込まれるということもありますので，心当たりのある方はご相談を。
2012年12月7日 金曜日
最近，遺言を作成するのをお手伝いした方がお亡くなりになり，今度は私が遺言執行者として
遺産の整理業務を引き受けることになりました。
司法書士は，遺言執行者として財産管理業務を行うことができるのですが，預貯金の解放・分配手続や，
遺産である不動産の名義変更手続などを行います。
今回は，「遺産を全て換価して相続人に分配する」という主旨の遺言で，遺言執行者が不動産などを売却し，売却代金を
相続人に分配する手続を行うことになります。
それにしても，資産家の方が亡くなると，墓石屋さん，不動産屋さん，金融屋さん，などいろいろ挨拶に来られて
大変なんですね…。
2012年11月14日 水曜日
成年後見人の職務をしていると、高齢化社会に関する問題に待ったなしで直面します。
高齢者が一人で暮らすには、火の扱いや、防犯、食事、通院、などいろいろな問題が生じます。
（特に、認知症などの方にとっては、かなりの危険も伴います。）
そして、訪問や電話の勧誘によって、健康食品やら何やら契約してしまったものについては、
本人にとって不必要で高価なものなどは、後見人として一つ一つ取り消しをしています。
（それにしても、高齢者を相手にモノを売ろうとする人の多いこと！）
施設に入所するのにも、本人の状態で入所を断られたり、順番待ちの状態で入れる見通しがつかなかったり、
金銭的な問題があったり、容易ではありません。
ヘルパーさんや、ケアマネージャー、市の職員の方など、地域のいろいろな方との連携が不可欠で、
地域で高齢者を支えていくことの大切さを感じます。
少子高齢化により、今後ますます高齢者に関する問題は深刻になるのかもしれません。
自分で身近に直面しないと、なかなか考えない問題ですよね。
2012年9月6日 木曜日
先日，裁判所から成年後見人に選任された件で，裁判所の決定から２週間が経過し，私が成年後見人に就任することが確定しました。（裁判所の決定から２週間は，不服申立期間と言って，異議を申し立てることができるので，２週間が経過して正式に就任することになります。）
成年後見人は，本人に代わり財産管理や法律行為などを本人のために行うことを職務とするのですが，
医療行為に関する同意権はありません。また，本人の死亡により後見事務は終了するので，いわゆる死後事務を代理することはできません。
そこで，本人に手術する必要性が生じたときは，本人の家族他近親者から同意を受ける必要があり，また，本人が死亡したときは，近親者に葬儀他死後の手続をしてもらうことになります。
ここで，本人の身近に近親者がいない，いても関わりを拒否されているような場合には，手術の同意を得ることができないとか，死後に葬儀をする人がいない，などの問題に直面することになります。
さて，いろいろと難しい問題のある成年後見制度なのですが，私が後見人になったご本人には，少しでも幸せな余生を送ってもらえるように，いろいろと尽力したいと思います。
2012年8月26日 日曜日
本日、川越家庭裁判所から成年後見人に選任した旨の通知が来まして、成年後見人に就任することになりました。
成年被後見人の方は、身寄りのない方で、判断能力の低下により他人からいろいろといわれのないお金を請求されたりしていたことから、急遽入間市長に後見の申立てをしてもらった案件です。（本来、後見の申立ては一定の近親者等から申立てをしなければならないのですが、近親者等がいない場合には、市町村長に後見の申立てをしてもらうことができるのです。）
私が、申立てに関わった経緯から、入間市から後見人就任の打診があり、これを引き受けたものなのですが、本人には、多額の負債があるものと思われ、今後債権者といろいろと調整しなければなりません。ほかにもいろいろと問題が…。
通常，後見の申立てをした場合，後見人が選任されるまで１カ月はかかるのですが，今回は申立後２日で後見人が選任されました。（早っ！）
それだけ，裁判所としても，早急に後見人を付けなければならないという判断が働いたものと思われます。
①身内に後見人になる方がいない場合や，②いても財産などでもめている場合，③今回のように被後見人になる方が法律的なトラブルに巻き込まれている場合など，司法書士が専門家として成年後見人に就任するケースがとても増えています。
2012年8月21日 火曜日
最近は，成年後見制度に関する相談をよく受けるのですが，中でも次のような相談が多いです。
「認知症など判断能力のない方が所有する不動産を，その子供などが本人の代理人として売却することはできますか？」
このような場合には，家庭裁判所に成年後見の申立てをして，成年後見人として任命されなければ売却手続をすることができません。
しかも，本人が居住している（又は居住していた）不動産を売却するには，成年後見人に就任後，家庭裁判所に売却許可の申立てをして，許可を受けなければ売却の効果は生じません。
裁判所に成年後見の申立てをしないで，代理人が売却してしまった場合，次のような問題が生じます。
－ 意思能力がない法律行為は無効なので，売買自体がなかったことになってしまう…。
本人の子が複数いる場合で，そのうちの一人を代理人として売却したが，他の子が無効を求めて訴えを起こした場合等，後から無効になってしまうことは決して珍しいことではありません。このような場合には，買主に対して損害賠償をしなければなりませんし，司法書士や仲介業者等も罰せられてしまいます。
