相続・遺言

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生前贈与と遺言

2013年2月18日 月曜日

自分の親や配偶者の名義になっている不動産を,その名義人の死後,相続人となる自分が確実に取得するには,どのような方法があるでしょうか?

このような場合,A生前贈与により名義人が生きているうちに名義を取得するか,B自己に相続させる旨の遺言をのこしてもらう,ことが一般的です。

では,AとBのどちらの方法によるべきでしょうか?

結論としては,いずれにしても一長一短があるので,ケースバイケースということになるのですが,2つの方法を検討し理解した上で選択することが大切です。

A 生前贈与による場合

生前に不動産の名義を取得しておく方が確実なので、心理的・精神的に安心感を得ることができます。

(ただし、生前贈与は、相続分の前渡しとして、相続が発生した際には、生前贈与された価額は特別受益として相続財産に組み込まれることになるので、これを回避するには遺言により「持ち戻しの免除」をしておく必要があります。)

一方,生前贈与による場合は,Bの遺言による場合と比較して,費用が割高になってしまうのが難点です。

仮に不動産の固定資産税の評価額を1000万円と仮定すると,

1 登記の際の登録免許税1000万円×2%=20万円

2 不動産取得税1000万円×3%=30万円

合計50万円の税金がかかります。(司法書士費用その他実費を除く。)

さらに、生前贈与の場合には、贈与税の課税を回避するために特例の適用を検討することが不可欠です。

詳細は省略しますが、特例として,相続時精算課税制度や夫婦間贈与の特例などがあります。

もしも特例を適用しないとすると,1000万円の贈与の場合,贈与税はざっと、350万円!

B 遺言による場合

不動産の名義人本人が,「自己の不動産を長男Aに相続させたい」などという意思を持っている場合には,遺言を遺してもらうことも有効な方法です。ただし,手書きの遺言(「自筆証書遺言」といいます。)の場合には,いろいろと問題が生ずることが多いので,争いになることが予想される場合には,公正証書によることをお勧めします。(これについては,またの機会に詳しく述べたいと思います。)

遺言による場合には,公正証書にする場合にはその費用と,相続登記の費用が発生しますが,生前贈与による場合よりも割安です。

仮に不動産の固定資産税の評価額を1000万円と仮定すると,

1 公正証書代 約3万円

2 相続登記の際の登録免許税1000万円×0.4%=4万円

合計 約7万円かかります。(司法書士費用その他実費を除く。)

ただし,遺言による場合には,①遺言者は後に自らの意思で遺言の内容を変更することができること,②特に,自筆証書遺言の場合ですが,名義を取得することができない他の相続人から異議を唱えられるおそれがあること,などが考えられます。

ちなみに,A生前贈与とB遺言による方法の折衷案として,「死因贈与」というやり方もあるのですが,これは,特殊なケースに該当する場合にのみお勧めする方法なので,ここでは割愛します。

いずれにしても,何も対策を講じていないと,ドロドロの争いに巻き込まれるということもありますので,心当たりのある方はご相談を。

FAQ~埼玉県以外の不動産についても登記手続を依頼できますか?

2013年1月8日 火曜日

Q 相続により名義変更をしたい不動産が埼玉県外にあるのですが,お願いすることはできますか?

A はい,できます。不動産の登記申請は,不動産所在地を管轄している法務局に対して行いますが,当該登記申請は,オンライン又は郵送で行うことが可能です。当事務所では,北海道から九州まで,いろいろな場所にある不動産の名義変更手続のご依頼をお受けしております。

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

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FAQ~相続による不動産の名義変更の際の必要書類

2012年10月2日 火曜日

Q 相続による不動産の名義を変更する場合の必要書類は何ですか?

A1 通常必要となるものは,以下の通りです。(取得するのがご面倒な場合には,当事務所で取得することも可能です。権利証を除く。)

①亡くなった方(被相続人)の方の出生から死亡までの戸籍謄本,除籍謄本,改製原戸籍等(生存中に転籍している場合には,転籍前の役場に請求して取得します。)

②被相続人の住民票除票(本籍地の記載がされているもの)または戸籍の附票

※住民票除票…亡くなった方についての住民票で死亡により除かれたもの

※戸籍の附票…被相続人について,生存中の住所の一覧が記載されているもの(本籍地で取得します。)

③相続人の方全員の戸籍謄本(被相続人の死亡後に発行されたもの)

④名義を取得する相続人の方の住民票

⑤不動産の評価証明書(不動産所在地の役場で取得します。)

⑥権利証または名寄せ台帳の写し

A2 上記以外に,場合によって以下のものが必要となります。

①相続人の方の印鑑証明書(遺産分割協議により,特定の相続人が名義を取得する場合など)

②遺産分割協議書(通常は,当事務所で作成しています。)

③遺言書(遺言書により,相続手続をする場合に必要となります。遺言書が自筆証書遺言の場合は,家庭裁判所で検認手続を受ける必要があります。)

④相続放棄申述受理証(相続人のうち,家庭裁判所に相続放棄の申述をした方がいる場合)

                                       など

その他、場合によって必要となる書類が別途ございます。 

 

 

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FAQ~相続による不動産の名義変更登記はいつまでにしなければなりませんか?

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したために不動産の名義を書き換えたいんですけど、期限はありますか?

A 期限の定めはありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、特に期限はありません。なので、焦ってやる必要はありませんが、やらないで放置しておくと次のような問題が生ずるおそれがあります。

①固定資産税・都市計画税は、名義を書き換えない限り、相続人が相続分に応じて負担するのが原則ですが、市役所などの役場は相続人のうちの「誰か一人」に対して納税通知書を送付します。(通常は、誰に納税通知書を送付すればいいのか役場から「お尋ね」があります。)ここで、誰か一人が固定資産税等を支払った場合、相続人間で清算をする必要が生じます。(不動産を引継いで取得する方が、負担する場合には清算の問題は生じません。)

②将来的に不動産を売却する場合、相続登記が完了していないと売却をすることができません。

③放置している間に、相続人が死亡し二次相続が発生したため、新たな相続人(相続人の相続人)が出てきたような場合に、話がまとまらないことがあります。(→実務上は、これが一番やっかいです。)

以上、一般的には相続登記はなるべく早めにやるに越したことはないのですが、次のような場合にはあえて相続登記をしないか、先延ばしすることもあります。

①建物を取壊す予定がある場合。建物を建て替える予定があるときなどは、古い建物の相続登記をする必要はありません。ただし、借地上の建物の場合は、一般に相続登記をした方が無難です。

②たとえば、Aが死亡し、相続人がAの子であるBとCの場合に、B、C間で遺産分割の話がまとまらずもめている、とします。ここで、あえて遺産分割を進めようとするならば、裁判所の調停手続によることになりますが、Bが未婚で子供がおらず、Bが死亡したら兄弟のCがBの相続人になるので、「Bが死ぬのを待つ」という方が今までいらっしゃいました。このようなケースでは、結果としてCが全てを取得することができます。

ただし、このケースは、もちろんCがBよりも先に死ぬ可能性もありますし、婚姻や養子縁組により相続人が変わることもありますので、必ずしもCの望む結果が得られるとは限りませんね。そもそも「死ぬのを待つ」というのも…。

③相続人の中で未成年者がいる場合で、その親と当該未成年者が相続人となる場合には、裁判所から特別代理人を選任してもらって遺産分割をする必要があるので、その手間を省くために、当該未成年者が成人するのを待つ、といったケースもあります。

 

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FAQ~相続の際に使用する戸籍謄本の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続による不動産の名義変更をするにあたり添付する戸籍謄本に、有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義変更をするにあたっては、原則として①死亡した方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本等、②相続人の方の戸籍謄本、が必要になりますが、これらの戸籍謄本等について有効期限はありません。

ただし、②相続人の方の戸籍謄本は、被相続人の死亡後に発行されたものでなければならないので注意が必要です。(被相続人の死亡時に生きていたことを証明する必要があるため)

 

 

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FAQ~相続の際に使用する印鑑証明書の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したことにより、不動産の名義を変更する場合に添付する印鑑証明書に有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、民法の法定相続分に従わず特定の者が取得することとなった場合には、一般的に遺産分割協議書にその旨を記載し、相続人が署名・押印し、印鑑証明書を添付して、登記申請をします。その際に添付する印鑑証明書については、特に有効期限はなく、また遺産分割協議が成立する前に発行された印鑑証明書を使用することができます。

ここで、不動産の登記や預貯金や株式の手続きについて、1通の印鑑証明書を使い回して順番に手続きをする場合、金融機関によっては、「発行から3ヶ月(又は4ヶ月)以内のもの」という独自の規定があるので、預貯金や株式の手続きを併せて行う場合には注意が必要です。

狭山市、入間市、飯能市の司法書士 相続・遺言 不動産の名義変更、預貯金の手続 、抵当権の抹消登記

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