「相続登記漏れ」を防ぐために

2013年9月19日

相続により取得した不動産を売却する場合、その前提として相続人に名義を変更しなければ

なりませんが、時々出くわすのが、「相続登記漏れ」です。

たとえば、1戸建ての建物と土地を売却するとして、登記簿で確認してみると、

当該建物と土地は、相続人に名義が変更されているが、道路の持分が亡くなった方(被相続人)の

名義のままになっている、といったケースです。

なぜ、このようなことが生じるかというと、「相続人自ら法務局に行って手続をしたが、

そもそも被相続人が道路の持分を持っていることを知らなかったため、漏れてしまった」という理由が

多いです。(通常、公衆用道路には固定資産税は課されないので、固定資産税の納税通知書には

記載されておらず、納税通知書を見ても正確に把握することはできません。)

このような場合には、当該道路部分について、相続人名義に登記しなければならないのですが、

前にやった戸籍謄本等があればそのまま使えますが、ない場合等は全て取り直しです。

あと、遺産分割協議によって特定の相続人が取得した場合には、再度遺産分割協議書に全ての相続人

から署名・捺印と印鑑証明書をもらう必要があります。

再度相続人から実印を押してもらう必要があるのですが、当初の遺産分割でもめた場合や、当初の相続人

が亡くなってその子供やその兄弟姉妹等が相続人となってしまっている場合には、協力してもらえないことが

あるので、要注意です。

では、「相続登記漏れ」を防ぐにはどうすればよいでしょうか?

「最初に相続登記の手続きをする段階で、被相続人名義の財産をしっかり調査すること」

これに尽きます。

調査方法としては、①被相続人の権利証に記載されている不動産について登記簿謄本を取得し、

権利証と照らし合わせることと、②名寄せ台帳の写しを取得して、登記簿謄本と照らし合わせることです。

(ちなみに、登記簿謄本は、必ず共同担保目録付きで全部事項証明書を取得します。←実務をやって

ないとピンと来ないと思いますが、詳細は省略。)

名寄せ台帳は、各市町村の資産税課に備えられていますが、被相続人が当該市町村に所有している

不動産の一覧が記載されています。

さらに、遺産分割協議書の中に「本協議の成立以後に発見された財産については、山田A男が

取得するものとする。」といった文言を入れておけば、万一相続登記漏れがあったとしても、

相続人から再度印鑑をもらう必要はなく、当該遺産分割協議書を使って手続をすることができます。

最後に、最近、うちの事務所に、「相続登記漏れ」のものが含まれる不動産の売買に関する登記の依頼が

ありまして、目下てんやわんやの状態です。しかも、相続登記されたものについては、相続人の名前の漢字が

間違って登記されている!!

 

 

 

 

非嫡出子の相続分に関する取扱いについて

2013年9月12日

ニュースでも広く報道されましたが、平成25年9月4日、最高裁は、非嫡出子(婚外子)の相続分を

嫡出子(婚姻関係にある夫婦により生まれた子)の半分と規定している民法900条のただし書前段の規定は、

法の下の平等を定めた憲法14条1項の規定に違反する旨、判断を下しました。

これを受けて、法務省では、早速当該民法の規定を削除する方向で検討に入っているそうですが、

これに慎重な立場の議員もいることから、いつ改正されるかは、まだ見通しがつかないようです。

では、改正されない間、実務の取扱いはどうなるのか…?

不動産登記等について、実務では、最高裁の決定に基づき処理するとのことです。

つまり、嫡出子と非嫡出子については、区別せず同じ相続分として扱うとのこと。(詳細は省略)

これにより、遺産分割協議や遺留分の算定等において、従来とは異なる取り扱いがなされる

こととなります。結局、当事者間の話し合いで遺産分割がまとまらなくて、裁判になった場合には、

今回の最高裁の判断が尊重されることになるので、実務としては法改正がなされなくても、

今回の最高裁の決定に基づいて処理する、ということなんでしょうね。

そういえば、従来の刑法には、尊属殺について、通常の殺人よりも重い刑が規定されていましたが、

最高裁により、これが憲法14条1項の法の下の平等に違反すると判断されて、その22年後にようやく

当該規定が削除されたということがありました。このときも、尊属殺について重く処罰する規定は、

法が改正されなくても、適用されなくなりました。

 

財産分与と登記の問題

2013年9月12日

離婚による財産分与について、以下備忘録として。

離婚による財産分与とは、婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産を、離婚時に清算することをいいます。

対象となる財産は、「婚姻生活中に夫婦の協力によって得られた財産」ですから、主に婚姻後に取得した不動産や

預貯金などが一般的ですが、夫の単独名義のものであったとしても、その対象に含まれます。(妻の寄与貢献を

認め、実質的には共有財産と考えられるため。)

一方で、婚姻前に夫婦各自が所有していた財産や、婚姻中に夫婦のいずれかが相続や贈与等で得た自己名義の財産は、

原則として財産分与の対象とはなりません。

では、内縁関係にある間に共同で不動産を購入し、その後婚姻、離婚に至った場合は、どうでしょうか?

たとえば、A男とB女は、内縁関係にある間に持分A2分の1、B2分の1の割合でマンションを購入したとします。

(登記名義は、A持分2分の1、B持分2分の1)

その後、AとBは、婚姻し、BはAの姓を名乗ることとなったが、離婚によりBは旧姓に戻った。

そして、離婚後AB間の話し合いにより、Bの持分2分の1をAに譲ることとなった。

ここで、B持分2分の1をAに移転するにあたって、登記原因は、「財産分与」になるのか、「贈与」になるのか、

という問題です。

登記を申請するにあたっての問題点は、次のとおり。

① 財産分与は、婚姻期間中に夫婦で得た財産を清算する制度なので、婚姻前に取得した不動産については、

その対象とはならないのではないか、ということ(登記官からしてみれば、登記簿上A、Bの姓が異なる名義で登記されて

いるので、「財産分与」で申請しても、A、Bが婚姻関係にあったとは分からず、却下するほかないのではないか、

ということ。)。ちなみに、婚姻する前からたまたま同一の姓であった場合や、婚姻後離婚前にBがAの姓に変更する

登記をしていれば、すんなり、登記は通ります。たとえ、婚姻前に取得した不動産であったとしても。

② 登記が「財産分与」と「贈与」のどちらでなされるのかによって、贈与税等の税金に関わってくるので、当事者に

とっては、重大な利害関係があること。

③ あと、今回の事例では問題となりませんでしたが、財産分与は、離婚後2年以内に請求しなければならない点に

注意を要します。(ただし、離婚後2年以内に当事者間で合意が成立していたということで、2年を経過して財産分与の

登記を申請することはよくあります。)

ここで、「内縁関係にある者が、内縁を解消し、一方が他方に財産分与すべき」旨が裁判で認められた場合には、

婚姻関係になかったとしても、「財産分与」を原因として、登記を申請することが認められています。

結論として、私が意見照会した法務局では、「姓の違うBからAに財産分与を原因とする登記申請をすることを

認める」ということでした。ただし、「登記原因証明情報(法務局に提出する登記の原因を明らかにする書面)には、

内縁から財産分与に至るまでの過程(内縁→不動産共有取得→婚姻→離婚→財産分与)を詳しく記載し、

かつ婚姻と離婚の旨が分かる戸籍謄本を添付して欲しい」、とのことでした。

ところで、この登記の申請にあたっては、マンションの底地が区画整理中で「畑」のままであったため、

仮換地証明等などを取得して、(行政書士の資格で)農業委員会に農転の届出をする、といった手続も

必要となるおまけ付きでした。(区画整理中の土地については、たとえ現況が「宅地」であっても、地目を変更することが

できません。そして、地目が「畑」や「田」などの農地の場合には、所有権を移転するにあたって、農業委員会を通じて

県知事の許可を得たり、届出をしたりする必要があるのです。)

 

 

 

 

 

 

 

夏が過ぎ、風あざみ

2013年9月3日

9月になり、ようやく少しずつ秋めいて来ましたね。

春夏秋冬の中で、夏の終わりに淋しさを感じる人が一番多いそうですが、

こんなときのBGMは、井上陽水の「少年時代」ですよね。

さて、9月に入ってから私の事務所では、感慨にふける暇はなく、

最近は、重ーい仕事を抱えて、「うん、うん」唸っています。

裁判や示談などの重い仕事に唸りつつ、気分転換に不動産や会社の登記の仕事

をこなしている感じです。(気分転換も仕事かよっ!)

意外な事件です

2013年8月21日

私のホームページのサーバに大量の不正なアクセスがあり、

サーバがダウンしてしまいました。

サーバの管理会社によるとフィリピンからの不正なアクセスが

大量になされた形跡があるとのこと。

誰が・・・?何のために・・・??

コンピュータに関して、全然詳しくない私ですが、

いろいろ考えると怖いものです。

ホームページとブログシステムは、復旧に至りましたが、

ホームページのデータ解析システム(ホームページへのアクセス数、滞在時間などの

解析システム)のデータが消失してしまいまいした(泣)

広告宣伝について

2013年8月19日

お盆休みが明けちゃいましたね。

休めたような、かえって疲れたような、といった感じですよね。

私は、約30年ぶりくらいに海水浴に行ってきました。

おかげで、肩と背中がヒリヒリ。

さて、今月は、広告宣伝方法について見直し検討中です。

広く、浅く、いろいろな媒体に広告宣伝をしていますが、

面白いのは、媒体によって、依頼される仕事の内容が分かれるということです。

たとえば、地元のフリーペーパーだと借金関係、市役所での広告だと相続、

といった具合です。

あと、紹介やリピーターとして、いらっしゃる方も結構いるので、

当たり前のことですが、「一つの場所で地道に続けること」が

一番効果のある広告宣伝なんですよね。

 

 

 

 

 

二八

2013年8月8日

世間では、二八(にっぱち)は比較的ヒマだと言われることが多いですが、司法書士事務所の場合、

2月はともかくとして、8月は結構ヒマです。(えっ、うちだけ…?)

この事務所を開設してからの通算で、不動産登記の受託件数が本日400件に到達しました。

1月あたりだと、約14件。年間だと168件。うーん、多いのやら少ないのやら…。

ただ、やっぱり1年目よりも2年目、2年目よりも3年目といった具合に件数が増えています。 

 

そういえば、ややうろ覚えですが、年間不動産登記を9,000件ほど受託している事務所が、

受託件数が多すぎることが問題となって、依頼を受けて登記を申請する司法書士自らが

本人確認等を行っていない(他の勤務司法書士に任せていた)との理由で懲戒処分を

受けた事例があったはずです。

あんまり、受託件数が多くても問題なんですね

 

 

 

 

夏季休暇のお知らせ

2013年8月5日

平素より、弊事務所をご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。

8月13日(火)から15日(木)まで、夏季休暇を頂戴いたしますので、

よろしくお願いいたします。

生と死と

2013年7月26日

プライベートの話です。

今月は、近親者が子供を産んだり、亡くなったり、生と死をとても身近に感じています。

4歳の息子は、「人が死ぬ」ということを、自分なりに理解したらしく、

葬儀が終わった今日の夜になってから初めて、ふと、しくしく泣いていました。

「人は、死を知ってこそ、生を知る」という、私が大学時代に教わった

デーケン先生のことばを思い出します。

 

やられたら倍返し

2013年7月16日

なんて、気持ちがスカッとする言葉なんでしょうね。

このドラマ(半沢直樹)がヒットしている背景には、世の中に蔓延している理不尽に対して決して抗うことのできない

閉そく感を、自分の代わりに打破してくれる半沢直樹に感情移入してしまうからなんでしょうね。

なんせ、現実は、「やられたら、やられっぱなし」ですからね。