二八

2013年8月8日

世間では、二八(にっぱち)は比較的ヒマだと言われることが多いですが、司法書士事務所の場合、

2月はともかくとして、8月は結構ヒマです。(えっ、うちだけ…?)

この事務所を開設してからの通算で、不動産登記の受託件数が本日400件に到達しました。

1月あたりだと、約14件。年間だと168件。うーん、多いのやら少ないのやら…。

ただ、やっぱり1年目よりも2年目、2年目よりも3年目といった具合に件数が増えています。 

 

そういえば、ややうろ覚えですが、年間不動産登記を9,000件ほど受託している事務所が、

受託件数が多すぎることが問題となって、依頼を受けて登記を申請する司法書士自らが

本人確認等を行っていない(他の勤務司法書士に任せていた)との理由で懲戒処分を

受けた事例があったはずです。

あんまり、受託件数が多くても問題なんですね

 

 

 

 

夏季休暇のお知らせ

2013年8月5日

平素より、弊事務所をご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。

8月13日(火)から15日(木)まで、夏季休暇を頂戴いたしますので、

よろしくお願いいたします。

生と死と

2013年7月26日

プライベートの話です。

今月は、近親者が子供を産んだり、亡くなったり、生と死をとても身近に感じています。

4歳の息子は、「人が死ぬ」ということを、自分なりに理解したらしく、

葬儀が終わった今日の夜になってから初めて、ふと、しくしく泣いていました。

「人は、死を知ってこそ、生を知る」という、私が大学時代に教わった

デーケン先生のことばを思い出します。

 

やられたら倍返し

2013年7月16日

なんて、気持ちがスカッとする言葉なんでしょうね。

このドラマ(半沢直樹)がヒットしている背景には、世の中に蔓延している理不尽に対して決して抗うことのできない

閉そく感を、自分の代わりに打破してくれる半沢直樹に感情移入してしまうからなんでしょうね。

なんせ、現実は、「やられたら、やられっぱなし」ですからね。

 

 

契約書の重要性

2013年7月8日

また、滞納家賃の請求と賃貸建物の明渡しに関するご依頼を受けました。

このような案件は、近所の賃貸物件を管理している不動産業者様を通じて

よく依頼があります。

裁判にすることを前提に、まずは示談による解決を試みるのですが、

なかなか、結構難しいものがあります。

借りている側は、そもそも賃料を支払う余裕がないから、滞納しているので、

こちらとしてもある程度金額を譲歩せざるを得ない場合が多々あります。

また、そもそも賃貸借契約書などの証拠がない、又はあっても内容がきちんと

定められていないこともしばしば…。

特に、連帯保証人が自ら署名・捺印していない契約書もよくあって、

このような場合には必ずもめます。

トラブルを未然に防止するという観点から、きちんとした契約書を作成する

ことは不可欠です。

お金の貸し借りでもそうなんですが、きちんと契約書を作成しましょう!

 

スタッフ(有資格者)募集

2013年7月3日

司法書士有資格者の方で、パート勤務できる方を募集します。(未経験者歓迎)

週2~4日で、時給1400円~(但し、未経験者は1300円~)。曜日時間は、応相談。

交通費支給。会費負担。

司法書士業務全般を扱っているので、仕事を覚えたい方に最適です。

まずは、履歴書と職務経歴書(自己PRでも可。簡単なもので構いません。)を当事務所宛て送付下さい。

履歴書は、タイプしたものでも可ですが、職務経歴書(自己PR)は、なるべく手書きでお願いします。

ご質問等がありましたら、メールでお願いします。info@sainomori.jp

公正証書って何?

2013年6月25日

当事務所では、公正証書作成に関する仕事の依頼を頻繁にお受けしています。

そもそも、「公正証書って何?」「公証人って誰?」といったご質問をよく受けますので、

ここで、公正証書に関してまとめておきます。

公正証書とは、法律の専門家である公証人が作成する公文書のことです。

また、公証人とは、実務経験を有する法律実務家(弁護士、裁判官、検察官等)の中から、法務大臣が任命する公務員をいいます。

要は、「公証人という偉い人が作成するお墨付きの文書」といったイメージです。

 公正証書のメリット

・公文書なので高い証明力があること。裁判上の証拠として認定されやすい。

・養育費、借金、賃料など金銭の支払いについて、公正証書で取り決めをしておくと、その支払が滞った場合、裁判所の判決などを受けることなく直ちに差押えなどの強制執行手続きに移ることができること。

一方、公正証書を作成していない場合には、裁判を起こして判決等を受けなければ強制執行をすることができません。

・遺言を公正証書で作成することにより、遺言者の死後、預貯金・不動産等の相続手続がスムーズにできること。(遺言者自らが手書きで作成する「自筆証書遺言」は、遺言者の死後その有効性が問題となったり、相続手続に支障が生じることがあります。)

当事務所では、司法書士・行政書士の業務として、公正証書作成に関するお手伝いをしています。

1 相  談  当事者から内容を聞いて、どのような公正証書を作成すればよいかご提案します。

        また、この時に、かかる費用の概算をご案内しています。

2 起  案  公証人と打ち合わせをしながら、文案を作成します。

3 確  認  公正証書にする文案ができたら、お客様に内容を確認していただきます。

        また、お客様のご都合を伺って、当方で公証役場に行く日時を予約します。

4 完  成  最終的に公正証書として完成させるため、原則として当事者ご本人が公証役場に行く必要があります。

        ただし、病気などにより行くことはできない場合には、公証人に出張をお願いすることもできます。

        また、遺言以外の公正証書の場合には、こちらで代理人となって、当事者の代わりに公証役場に

        行くことも可能です。

今月の動向

2013年6月13日

ようやく、少しは梅雨らしくなりましたね。

先月から今月にかけて会社設立の依頼が立て続けに来ています。

普段、合同会社の依頼は、あまりないんですが(株式会社と合同会社で依頼の割合は、大体19:1くらい)、

今月は、合同会社の依頼が多いのが特徴です。

ところで、有限会社は、平成18年の法改正により新たに作ることができなくなったので、

現在の有限会社は、全て平成18年以前に設立された会社ということになります。

そこで、今現在「有限会社」を名乗っていると、「実績のある会社」「歴史ある会社」と

言った具合に見られることもしばしば。

これは、平成18年の法改正により、会社を設立するのが、

容易になったことと裏返しなのかもしれません。

つまり、昔は、会社を設立するのには、最低資本金や役員の人数など、厳しい規制がありましたが、

今では、そのような規制は撤廃されて、容易に会社を設立することができるので、

「会社だから信頼度が高い」とは一概には言えないんですよね。

昔は、休眠会社を買い取って、自分の会社にする、といったことも多かったんですが、

そういえば、最近そのような話も聞かなくなりました。

で、合同会社の話なんですが、とりあえず「会社」であればよいので、安く設立したいという方には

お勧めです。

「今まで個人事業主としてやっていたが、取引先から法人化してくれ」と言われて、

合同会社を設立するお客様が多いです。

売主は、「相続財産法人」

2013年6月6日

不動産売買の登記依頼があった件で、ふと当該不動産の登記簿を見ると、

所有者の名義が「亡○○○○相続財産」となっていました。

これは、元々の不動産の所有者が死亡し、その相続人が存在しないため、

このような登記がなされたものです。

つまり、相続人が不存在の場合、利害関係人の申立てにより、家庭裁判所から

相続財産管理人が選任され、相続財産そのものは法人となる(民法951条)のですが、

「亡○○○○相続財産」というのは、○○○○さんが亡くなって、相続財産が法人化されたことを

示しているのです。

では、法人化された相続財産は、どうなるのでしょうか?

1 まずは、故人に対して債権を持っている人に対して、当該相続財産から精算がなされます。

実務上よくあるのは、故人の病院関係の費用(入院費、治療費)を、親戚の人などが、

立替えて払っているような場合です。

2 次に、死亡後に発生した葬儀代、墓石代などの費用を、その立替えた人に精算をします。

(生前にかかった費用を立替えた場合は、故人に対する債権で、これを精算するのに

裁判所の許可は要りませんが、死後に発生した費用を精算するには、裁判所の許可が必要(権限外許可)。)

3 そして、故人と縁の深い人(特別縁故者)がいる場合には、家庭裁判所の許可を受けて、その人に財産の

全部又は一部を分与します。

ちなみに、単に親戚関係にあるだけでは特別縁故者としては認められず、故人に対して特別な貢献をした人

でなければ認められません。(結構、厳しい!)

4 さらに、最終的に残余財産については国庫に引き継ぐことになるのですが(国のものとなるということ)、

相続財産が不動産の場合、一般的には売却して現金に換えることが多いです。

(相続財産管理人が、裁判所の許可を得て、任意売却する。)

現金に換えることで、ここから相続財産管理人の報酬を得ることができますし、

国は、不動産をもらっても、維持・管理・処分が大変なので、なるべく現金に換えてから、

国に引き継ぐことになるのです。

と、いうことで、今回私の所に来た登記の依頼は、上記4の相続財産である土地の任意売却の案件でした。

 

 

 

 

 

 

子が親よりも先に死亡した場合

2013年5月24日

相続に関する相談の中で意外に多いのが、「子が親よりも先に死んでしまった」ことにより

生ずる問題です。

たとえば、長男の生前、

・親が長男のために住宅資金を援助したり、

・二世帯住宅を建てたり、

・長男とその親が同居していたり

することは、よくあることですが、

ここで、「長男が、親よりも先に死亡してしまった」とします。

このような場合において、

①長男の相続を契機として生ずる親族間の問題

②長男の死亡後、その親が死亡した際に生ずる遺産相続の問題

が、しばしば生じます。

①について、

長男に子がいれば、その子と妻が相続人となり、遺産相続しますが、このような場合には

概ね次のようなケースに分かれます。

(1)親の側の心情として、「自分は長男を跡継ぎとして思っていたからこそ、いろいろと資金援助などを

してきたが、長男が死亡した以上、その嫁には家から出て行って欲しい」というケース

(2)長男の妻の側の心情として、「長男には他にも兄弟がいるのに、これからも私が長男の

親の面倒をみなくてはならないのか」というケース

いずれのケースにおいても、長男の遺産が、親と同居している家の場合には、自分の住みかが

どうなるのか、ということも関わってくるので、感情的にこじれてしまいがちです。

②について、

次に、子の死亡後に、その親(特に問題となるのが父親)が亡くなった場合です。

たとえば、「長男Aが死亡し、次にAの父Bが死亡した。父Bの相続人が、Bの妻C,長男Aの子D(代襲相続人)、

Bの長女E(AとEは兄弟)である」とします。

このような場合に、長女Eの心情として「親Bは、お兄ちゃんにばっかりお金をたくさん出してあげたから、

今度は、私がたくさん相続したい」とか「Aの嫁の側であるDには遺産を相続させたくない」ということで、

感情的にこじれてしまうことがあります。

ここで、やはり主たる遺産が不動産で、しかもそこに父Bの妻Cと、Aの妻とその子Dが住んでいたりすると、

さらにややこしくなります。

以上のような問題が生じた場合、法律的に云々というよりも感情の方が先行してしまうので、

当事者全員が満足・納得するように解決することは、とても困難です。(なので、法律的に

こうなるという話は省略します。)

事前に対策しておくことが、一番大切なのですが、「子が親よりも先に死ぬ」ということ自体、あまり

ありませんので、事前の対策も取りづらいところです。

ただ、少なくとも、

1 自分が家を建てる時や重篤な病気になったことなどをきっかけに、

 自分が死亡したときの相続人は誰か?その時にもめごとが起こる可能性はないか?

2 家を建てるときに、二世帯住宅にしたり、親から資金援助を受ける場合には、

 世間では相続や離婚の際にもめごとになることがあるが、

 自分の場合にもめる可能性がないか?

を考えてみることが必要なのではないかと思います。

 

 

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

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