2012年6月

FAQ~相続による不動産の名義変更登記はいつまでにしなければなりませんか?

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したために不動産の名義を書き換えたいんですけど、期限はありますか?

A 期限の定めはありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、特に期限はありません。なので、焦ってやる必要はありませんが、やらないで放置しておくと次のような問題が生ずるおそれがあります。

①固定資産税・都市計画税は、名義を書き換えない限り、相続人が相続分に応じて負担するのが原則ですが、市役所などの役場は相続人のうちの「誰か一人」に対して納税通知書を送付します。(通常は、誰に納税通知書を送付すればいいのか役場から「お尋ね」があります。)ここで、誰か一人が固定資産税等を支払った場合、相続人間で清算をする必要が生じます。(不動産を引継いで取得する方が、負担する場合には清算の問題は生じません。)

②将来的に不動産を売却する場合、相続登記が完了していないと売却をすることができません。

③放置している間に、相続人が死亡し二次相続が発生したため、新たな相続人(相続人の相続人)が出てきたような場合に、話がまとまらないことがあります。(→実務上は、これが一番やっかいです。)

以上、一般的には相続登記はなるべく早めにやるに越したことはないのですが、次のような場合にはあえて相続登記をしないか、先延ばしすることもあります。

①建物を取壊す予定がある場合。建物を建て替える予定があるときなどは、古い建物の相続登記をする必要はありません。ただし、借地上の建物の場合は、一般に相続登記をした方が無難です。

②たとえば、Aが死亡し、相続人がAの子であるBとCの場合に、B、C間で遺産分割の話がまとまらずもめている、とします。ここで、あえて遺産分割を進めようとするならば、裁判所の調停手続によることになりますが、Bが未婚で子供がおらず、Bが死亡したら兄弟のCがBの相続人になるので、「Bが死ぬのを待つ」という方が今までいらっしゃいました。このようなケースでは、結果としてCが全てを取得することができます。

ただし、このケースは、もちろんCがBよりも先に死ぬ可能性もありますし、婚姻や養子縁組により相続人が変わることもありますので、必ずしもCの望む結果が得られるとは限りませんね。そもそも「死ぬのを待つ」というのも…。

③相続人の中で未成年者がいる場合で、その親と当該未成年者が相続人となる場合には、裁判所から特別代理人を選任してもらって遺産分割をする必要があるので、その手間を省くために、当該未成年者が成人するのを待つ、といったケースもあります。

 

不動産の相続、売買、離婚等による名義変更等の登記手続、遺言書の作成、抵当権抹消

入間市、飯能市、狭山市、所沢市、ほか全国対応 司法書士 彩の森事務所

 

FAQ~相続の際に使用する戸籍謄本の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続による不動産の名義変更をするにあたり添付する戸籍謄本に、有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義変更をするにあたっては、原則として①死亡した方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本等、②相続人の方の戸籍謄本、が必要になりますが、これらの戸籍謄本等について有効期限はありません。

ただし、②相続人の方の戸籍謄本は、被相続人の死亡後に発行されたものでなければならないので注意が必要です。(被相続人の死亡時に生きていたことを証明する必要があるため)

 

 

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FAQ~相続の際に使用する印鑑証明書の有効期限

2012年6月28日 木曜日

Q 相続が発生したことにより、不動産の名義を変更する場合に添付する印鑑証明書に有効期限はありますか?

A ありません。

相続により不動産の名義を変更するにあたり、民法の法定相続分に従わず特定の者が取得することとなった場合には、一般的に遺産分割協議書にその旨を記載し、相続人が署名・押印し、印鑑証明書を添付して、登記申請をします。その際に添付する印鑑証明書については、特に有効期限はなく、また遺産分割協議が成立する前に発行された印鑑証明書を使用することができます。

ここで、不動産の登記や預貯金や株式の手続きについて、1通の印鑑証明書を使い回して順番に手続きをする場合、金融機関によっては、「発行から3ヶ月(又は4ヶ月)以内のもの」という独自の規定があるので、預貯金や株式の手続きを併せて行う場合には注意が必要です。

 

 

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名は体をあらわす

2012年6月27日 水曜日

最近、髪を切ったのですが、髪を切ると実年齢よりも若く見られることが多いのが、難点です。

仕事柄、年を重ねている人の方が安心感を得られると思うので、見た目若く見えるよりも、年相応に見える方がいいかなと。(老けて見られるのもそれはそれで嫌なので年相応でいいんです(笑))

ちなみに、普段は、服装や身だしなみにも、少しは気をつけて落ち着いた感じに見えるように、色はなるべく抑えたものを身に着けるようにしています。

普段「先生」と呼ばれることが多いのですが、「先生」と呼ばれることで雰囲気・風格などが備わっていくんでしょうね。(私の場合、体型的に風格が出てきたかも(笑))

まさに、「名は体をあらわす」ということなんでしょうね。

シニア用携帯

2012年6月25日 月曜日

昨日、携帯電話の機種変更をしました。(人生で5個目)

ところで、携帯電話各社の販売代理店となっているショップに行ったんですけど、手続がいろいろかなり煩わしくてうんざり。

そもそも、スマホ以外の携帯は2種類しか置いてないし、携帯電話の割賦販売契約や料金プランの変更契約やら、そしてわけわからないうちにふと見たら、店頭の表示価格よりも1万円以上高い契約書になっているし、いろんな付帯サービスを抱合せ販売されたりするし。

「これは、手続をわざと面倒くさくして、こちらが契約の内容とか理解するのを諦めてサインするだろう」という魂胆なのでは、と勘繰りたくなります。

拘束される時間が1時間半を過ぎてからは、「霊感商法」の手法を思い出してしまいました。(被害者は、その場から解放されたくてとにかくサインをしてしまう、というやつです。)

私は、2日がかりで契約書とかを直してもらって、何とか機種変更をすることができました。(本当は、途中から違うショップに変更したかったんですが、途中からキャンセルするのもかなり面倒くさいようで…)

仕舞いには、「既存の携帯電話のメモリーも移行できないので、直営店に行ってくれ」だって。仕方なくその足で、直営店に行ったら、私の購入した機種が「シニア用携帯」として販売されてました…(泣)

ブラックリスト

2012年6月21日 木曜日

債務整理は、すっかり下火になったと言われて久しいですが、相変わらずぼちぼち依頼がありまして、

①すでに完済していて過払いの請求をしたいという依頼と、②生活苦から何とかして欲しいという依頼と、二極化の傾向にあります。

貸金業者は、数年前から利息制限法以内の利率(過払い金が発生しない利率)で貸し出しをしていますので、数年前から借入れを始めた方で返済が苦しくなった場合には、過払金の返還は見込めず、任意の交渉で大幅な減額を認めてもらうことも厳しくなります。裁判所を通じた民事再生手続を利用することで、大幅な減額(最大で借金総額の5分の1まで)が認められるので、今後は民事再生手続が増加していくのかもしれません。(ただし、費用が結構かかることと、継続的な収入のあることなど一定の要件をみたす必要があるので、注意が必要です。)

そう言えば、「スマートフォンの利用が急速に拡大し、クレジットカードで支払う利用者が増えているが、この支払いが遅れる等によって、信用情報(いわゆる「ブラックリスト」)に登録される人が増えていること」、「ほとんどの利用者は、自分がブラックリストに登録されたことを知らないこと」などが最近報道されていました。

今後は、いざ「車を買おう」「家を買おう」とローンを組もうとしても、審査が通らなくて、実は自分が知らない間に「ブラックリスト」に登録されていたなんてことが増えるのかもしれません。

ブラックリストに登録される期間は、5年から7年とされていますが、自分が登録されているかどうかは、情報開示を求めることができます。

もしも、心当たりがあって不安な方は、ご本人であれば、比較的容易に情報を開示してくれますので、信用情報機関(CICやJICC)に情報開示を求めるとよろしいかと思います。(それぞれの信用情報機関のホームページに情報開示手続についてのご案内があります。)

えっ?私?私は、腹はブラックでも、信用情報はホワイトですよ(笑)

140th Anniversary

2012年6月18日 月曜日

司法書士会から、「司法書士制度創設140周年」を告知するためのポスターが送られてきました。どうやら記念切手も限定発売されるみたいで。

1872(明治5)年に、代言人・代書人・証書人制度というものができて、代言人は現在の弁護士、代書人は現在の司法書士、証書人は現在の公証人にあたるそうなんです。

「ふーん」という感じですが、とりあえず今後この資格がなくならないことを、祈ります。

債権回収の知識(商品代金債権と消滅時効)

2012年6月14日 木曜日

最近、書類作成等の依頼を受けた事例から、以下備忘録として。

「AはBに対して商品の売掛債権800万円を持っていて、この債権が焦げ付いています。現在、AはBとの取引は停止していますが、かつてAはBに対して継続的に商品を供給していて、「毎月末日締めの翌月末日払い」の売り掛けとしていました。債権の回収にあたり、事前に講じておくことは?」

個人間のお金の貸し借りであれば、債務者との間で分割払い等の契約(債務弁済契約)を公正証書にして、場合によって連帯保証人を付けてもらうなどの手段を講じます。

一方、商人の売買代金債権を分割払い等で契約するにあたっては、消滅時効が「2年」と短いので注意が必要です(継続的な商品の供給であるならば、それぞれの弁済期から「2年」。一方、個人間のお金の貸し借り等の場合の時効期間は「10年」)。

従って、分割払い等の債務弁済契約をするのではなく、未回収の全額800万円をAがBに貸したこととする準消費貸借契約をして、月々の分割払いとします。これにより、時効期間は「準消費貸借契約で定めた弁済期から5年」と伸びるのです。そして、準消費貸借契約を締結するにあたっては、やっぱり公正証書にする、担保を差し入れてもらう等を考慮することになります。

なお、裁判手続をすることを前提に消滅時効の進行を止めるためには、時効中断のための催告を内容証明郵便でして、その後6ヶ月以内に訴訟提起をすることがセオリーですが、勝訴判決を得ることにより時効期間は、10年になります。

債権回収の知識(債権譲渡と代理受領)

2012年6月14日 木曜日

最近書類作成等の委任を受けた事案から、以下備忘録として。

「AがBに対して800万円の商品の売買代金債権を持っていて、当該債権が焦げ付いています。この債権には、連帯保証人ほか担保なく、めぼしい財産もありません。何とか、この債権を回収できませんか?」

ここで、AがBの取引状況を調査したところ、Bが第三者Cに対して800万円相当の債権を有していることが判明しました。

このような場合、①BのCに対する債権を譲渡してもらうか(債権譲渡)、②Cの弁済の受領権限をAにして、CからAに対して支払ってもらうか(代理受領)が、考えられます。ここで、それぞれの問題点・注意点を考えてみます。

①債権譲渡の場合                                                                                

・BとCとの間で譲渡禁止特約が結ばれていることがあるので、BとCとの間の契約書を確認する必要があること。                        

・BがCに対する債権を他に譲渡したり、当該債権が差し押さえられてしまう危険があるので、Aが債権を譲り受けたことについて対抗要件を具備する必要があること。(通常は、譲渡人Bの名前で配達証明付き内容証明郵便でAからBに債権を譲渡した旨をCに通知する。)

・Aが債権譲渡を受けたとしても、Cの信用状態いかんによって回収できないと困るため予めCの信用を調査する必要があること。

・債権譲渡の対抗要件としては、登記する方法もあるので、Bが他に債権譲渡をしていないか確認をする必要があること。(もしも、内容証明郵便による通知よりも早く債権譲渡登記がされている場合は、Aは優先することができない。)

②代理受領の場合(BからCへの債権は、そのままでその支払いをAにさせるやり方)                                           

・代理受領の権限をBがAに付与することについて、Cの承諾をもらう方が無難。(Cを無視して、受領権限だけを付与してもCに主張できないため)

・代理受領の権限について二重に譲渡することもできるため、対抗要件を備えておく方が無難。

・代理受領は、受領できる権限しかないため、BのCに対する債権を差し押さえられてしまうと対抗できないこと。(→これが一番問題)

健全な魂は、健全な肉体に宿る

2012年6月11日 月曜日

今月に入り、新しいパートの方に入っていただいて、ほっとしているのも束の間、今月は結構ヒマです。

3月、4月、5月と結構忙しかったのですが、やっぱり時期による変動幅はものすごいものがあります。

ところで、仕事とは関係ないのですが…

そのパートさんから聞いた話なんですが、最近は子供のいじめが結構低年齢化しているそうで。特に女の子だと幼稚園や小学校1年生からいじめがあったりするそうです。さらに、いじめを原因として小学校低学年から不登校になったりする子もいるそうで。

子を持つ親としては深刻ですよね。そして、男女問わずいじめ対策として柔道などの武道を子に学ばせる親が増えているとか。武道を学ぶことによって、心身を鍛え、いじめに対して毅然と対応することができるようになると。

ウチでは、いじめ云々の話を聞く前に、息子に合気道とか習わせようかと思っていたところです。「健全な魂は、健全な肉体に宿る」といいますので。